مالیات خانه های خالی چقدر است و چگونه محاسبه می شود؟

خرید خانه برای عده کثیری از مردم امری بسیار دشوار محسوب‌ می‌شود. با این وجود، برخی از افراد به‌منظور سرمایه‌گذاری، خانه‌های متعددی را خریداری می‌کنند. همین موضوع موجب بالا رفتن قیمت خرید یا اجاره‌خانه می‌شود. بر همین اساس در تاریخ 22 تیر ماه سال 1399، قانونی با 11 تبصره مربوط به مالیات خانه های خالی در شورای نگهبان به تصویب رسید. بر اساس این قانون، به خانه‌های خالی، مالیات تعلق می‌گیرد. در ادامه مطلب با همه نکات، قوانین و نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی آشنا خواهید شد.

فهرست مطالب

چرا به خانه‌های خالی مالیات تعلق می‌گیرد؟

امروزه یکی از راه‌های افزایش سرمایه‌گذاری و درآمدزایی، خرید ملک و اجاره آن است. در چنین شرایطی افرادی که صاحب چندین ملک هستند، با خالی نگه داشتن خانه‌های خود، بر قیمت ملک تاثیر می‌گذارند و موجب ضرر عده کثیری می‌شوند. براین اساس دولت، قانونی را مقرر کرده تا دست سودجویان را ببندد و به‌تمامی اقشار جامعه کمک کند. تمامی افرادی‌که ساکن ایران یا خارج از کشور هستند، به‌عنوان اشخاص حقیقی و حقوقی موظفند املاک خود را اجاره دهند در غیر اینصورت طبق ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم مشمول مالیات خانه‌های خالی می‌شوند.

البته به همه خانه‌های خالی مالیات تعلق نمی‌گیرد و تنها خانه‌هایی که دارای شرایط مشخصی باشند، مشمول پرداخت مالیات خواهند شد. لازم به ذکر است که مالیات خانه های خالی به‌ مراتب از خانه‌های اجاره‌ای بیشتر است. در رابطه با میزان و نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی، بهتر است بدانید میزان مالیات به قدمت خانه بستگی ندارد و مالیات خانه‌های قدیمی نیز به‌ اندازه خانه‌های نوساز است.

از این رو، اگر به شخصی خانه‌ای قدیمی به ارث رسیده باشد، مالک علاوه بر مالیات ارث، موظف به پرداخت مالیات خانه های خالی نیز خواهد بود. به‌طور کلی مقدار مالیات خانه های بدون سکنه، با توجه به سه عامل اصلی محاسبه می‌شود. این عوامل شامل مدت زمان خالی بودن ملک، تعداد خانه‌های خالی شخص و ارزش ملک می‌شوند.

جدول محاسبه مالیات خانه های خالی سال 1403

طبق ماده 54 مکرر هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور که در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر می‌شود:

سال اول معادل 6 برابر مالیات متعلق
سال دوم معادل 12 برابر مالیات متعلق
سال سوم به بعد معادل 18 برابر مالیات متعلق

سال	ضریب
اول	۶ برابر مالیات متعلقه
دوم	۱۲ برابر مالیات متعلقه
سوم و بعد از آن	۱۸ برابر مالیات متعلقه

ضریب محاسبه مالیات خانه های خالی برای ۵ خانه و بیشتر:

سال	ضریب
اول	۱۲ برابر مالیات متعلقه
دوم	۲۴ برابر مالیات متعلقه
سوم و بعد از آن	۳۶ برابر مالیات متعلقه

خانه‌های خالی در چه صورت مشمول پرداخت مالیات می‌شوند؟

همه خانه‌های خالی مشمول پرداخت مالیات نمی‌شوند. در واقع وجود برخی شرایط موجب می‌شود که مالیات به یک خانه خالی تعلق بگیرد. در ادامه با این شروط آشنا شوید:

چنانچه یک واحد مسکونی بیش از 4 ماه یا 120 روز متوالی یا غیرمتوالی خالی از سکنه باشد و این ملک، خانه اصلی صاحب‌خانه در نظر گرفته نشود، شامل اخد مالیات می‌شود.
در صورتی‌که بیش از یک سال از صدور گواهی پایان کار ملک گذشته باشد.
شهری که ملک در آن واقع شده، جمعیتی بالای 100 هزار نفر داشته باشد. براین اساس شهرهای کوچک و روستاها مشمول مالیات بر خانه خالی نمی‌شوند.
اگر در مورد اجاره خانه یا وقفی بودن آن مشکلی وجود داشته باشد.
بیش از 120 روز از تاریخ سند زدن ملک گذشته باشد و ملک خالی باشد.
انجام ثبت ملک، برای تمامی واحدهای مسکونی، تجاری و اداری انجام می‌شود. تمامی این املاک اگر بیش از 4 ماه خالی بمانند، مشمول مالیات خواهند شد.
صاحبان خانه‌های تازه ساخته شده پس از 12 ماه و در حالت ساخت انبوه پس از 18 ماه در صورتی خالی بودن موظف به‌پرداخت مالیات هستند.
مالیات واحدهای مسکونی شراکتی که خالی از سکنه هستند، براساس سهم هر شریک محاسبه می‌شود.
برای مالکان دارای بیش از 5 خانه خالی در سال مالیاتی، ضرایب مالیاتی نسبت به کل واحدها، دو برابر ضریب ذکر شده در ماده 54 اعمال می‌شود.یعنی سال اول 12 برابر ، سال دوم 24 برابر و در سال سوم 36 برابر
مالک، خانه خالی را در سامانه معاملات املاک، برای فروش یا اجاره ثبت نکرده باشد.

نحوه شناسایی خانه‌های خالی مشمول مالیات توسط دولت

سامانه اسکان و املاک کشور که به وزارت مسکن و شهرسازی تعلق دارد، به‌منظور ثبت وضعیت خانه‌ها راه اندازی شده ‌است. درواقع همه مالکان موظف هستند اطلاعات ملک یا املاک خود را مثل کد پستی و وضعیت سکونت را در این سامانه به ثبت برسانند.

در صورتی که شخصی اطلاعات خانه خود را ثبت نکند، پیامکی مبنی بر لزوم شفاف‌سازی وضعیت املاک خود دریافت خواهد کرد. با دریافت این پیامک، هر مالکی تا دو ماه فرصت دارد که اطلاعات املاک خود را در سامانه ثبت کند. در غیر این صورت ملک او جزء قانون مالیات خانه های خالی محسوب ‌می‌شود و شخص موظف به پرداخت مالیات خواهد بود.

مراحل محاسبه مالیات بر خانه های خالی

محاسبه مالیات بر خانه های خالی بر اساس مراحل زیر انجام می‌شود:

تعیین ارزش اجاره یک ملک بر اساس هر متر مربع
کسر کردن ٪۲۵ درصد از اجاره بابت هزینه‌ها و استهلاکات
محاسبه نرخ اجاره براساس قانون مالیات مستقیم
محاسبه مالیات خانه برای سال اول،دوم، سوم براساس ضریب‌های مالیاتی

نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی

بر اساس ماده 53، 54 و 131 مالیات‌های مستقیم، روش محاسبه مالیات خانه های خالی به شرح زیر است:

در قدم اول باید میزان اجاره ماهانه خانه ‌بر اساس ارزش آن مشخص شود. به‌عنوان مثال خانه‌ای 90 متری را در نظر بگیرید که اجاره هر متر مربع آن 50 هزار تومان است. بنابراین اجاره کل ملک بر اساس فرمول زیر محاسبه می‌شود:
4,500,000 = 90,000 × 50

پس از در نظر گرفتن مقدار اجاره ماهانه، برای محاسبه میزان مالیات خانه اجاره‌ای، باید 25 درصد استهلاک از مبلغ کل اجاره کسر ‌شود.
1,125,000 = 4,500,000 × 25%
3,375,000 = 1,125,000 – 4,500,000

بر اساس ماده 131 قانون مالیات های مستقیم، میزان مالیات خانه 90 متری با احتساب اجاره ماهانه 4/500/000 تومان، عبارت است از: 506,250 = 3,375,000 × 15%

با توجه به نکات فوق، اگر شخصی دارای خانه خالی باشد مقدار مالیات خانه او در سال اول 6 برابر، سال دوم 12 برابر و سال سوم 18 برابر خواهد بود. اگر فرض کنیم، خانه 90 متری که در مثال به آن اشاره کردیم جزء خانه‌های خالی مشمول مالیات باشد، مقدار مالیاتی که به آن تعلق می‌گیرد به این ترتیب خواهد بود:

سال اول: 3,037,500 = 506,250 × 6
سال دوم: 6,075,000 = 506,250 × 12
سال سوم: 9,112,500 = 506,250 × 18

قانون خانه های خالی معاف از مالیات

به‌طور کلی همه خانه‌های خالی مشمول مالیات می‌شوند، مگر آنکه خانه به‌ عنوان محل سکونت اصلی یا فرعی مالک شناخته شود. لازم به ذکر است که هر فردی تنها یک خانه را می‌تواند به‌ عنوان محل سکونت اصلی خود ثبت کند.

اما در صورتی که فرد دارای ویلا یا خانه‌ای در شهر دیگری است، امکان ثبت آن ملک به‌ عنوان محل سکونت فرعی (به‌عنوان مثل اقامتگاهی برای تفریح) وجود دارد. در صورتی که یکی از افراد تحت تکفل مالک، دانشجو یا طلبه یا دارای بیماری خاص باشد یا به‌ دلیل نوع شغل خود مجبور باشد که در شهری که خانه در آن قرار دارد زندگی کند، می‌تواند آن واحد مسکونی را به‌عنوان اقامتگاه فرعی خود به ثبت برساند.

مالیات خانه های کلنگی

درصورتی‌که ملک کلنگی به‌دلیل فرسودگی قابل اجاره دادن نباشد از نظر قانون همچنان شامل مالیات بر خانه خالی خواهد شد، چراکه فرسودگی، ملاک عدم مشمولیت نیست و به‌هرحال فردی وجود دارد که بتواند در آن ساکن شود یا مورد بازسازی یا نوسازی قرار گیرد. چنانچه این خانه متعلق به وراث باشد، ممکن است شامل مالیات بر ارث نیز بشود.

نحوه استعلام و مشاهده مالیات خانه های خالی

بر اساس اطلاعیه سازمان مالیات، همه مالکان خانه‌های خالی می‌توانند با مراجعه به سایت my.tax.gov.ir و از طریق درگاه ملی خدمات مالیات، میزان مالیات خانه خود را مشاهده کنند. پس از سرچ آدرس ذکر شده در مرورگر خود، در صفحه اصلی سایت، روی گزینه ورود (اگر قبلاً ثبت نام کرده‌اید) یا گزینه ثبت نام کلیک کنید.

اگر قبلاً اطلاعات خود را ثبت نکرده‌اید، پس از ثبت کامل اطلاعات و دریافت کلمه عبور روی گزینه ورود کلیک کنید. در این مرحله به‌منظور مشاهده میزان مالیات، کد 6 رقمی به شماره همراه ثبت شده در سامانه ارسال خواهد شد. در صورتی که خانه شما به‌عنوان ملک مشمول مالیات شناسایی شده باشد، لازم است نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام کنید.

مهلت پرداخت مالیات خانه خالی

مالکان باید در طول یکسال، اطلاعات ملک خود را در سامانه املاک و اسکان را ثبت کنند. تا پایان تیرماه هرسال به‌مالکان مهلت داده می‌شود تا تکمیل و تحویل اظهارنامه املاک خود را انجام دهند. اطلاعات ثبت شده در سامانه با اطلاعات موجود تطبیق داده شده و پس از صحت سنجی توسط اداره مالیات مربوطه، برگ تشخیص مالیات برای مالک ارسال می‌شود.

چنانچه مالک به‌ مالیات تعلق گرفته اعتراضی نداشته باشد، تا یک ماه فرصت پرداخت مالیات را خواهد داشت و اگر پرداخت نشود، با صدور برگ قطعی از ایشان مطالبه خواهد شد. اگر ایشان به آن برگ اعتراض کنند، در هیات‌های حل اختلاف مالیاتی مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.

پس از طی این فرایند با عدم پرداخت مالیات قطعی توسط مالکان، خانه‌های خالی ممنوع المعامله می‌شوند و اجازه انتقال به شخص دیگری را نخواهد داشت و اگر دفترخانه‌ای نسبت به انتقال این موضوع اقدام کند قبل از اینکه مفاصاحساب مالیاتی مربوط به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌‏های مستقیم را بگیرد، متضامنا در پرداخت مالیات مسئول خواهد بود.

جمع ‌بندی

همه افراد دارای ملک مسکونی یا تجاری، موظف به پرداخت مالیات هستند. اما افرادی که دارای ملک خالی هستند، باید مالیاتی بیش از سایر افراد پرداخت کنند. در این مطلب با ذکر یک مثال به محاسبه مالیات خانه های خالی پرداخیتم و همه قوانین و نکات مربوط به مالیات خانه های خالی را توضیح دادیم.

مالیات خانه های خالی، از جمله اقداماتی است که منجر به تمایل مالکان به اجاره واحدهای مسکونی یا تجاری می‌شود. همین موضوع باعث می‌شود که همه افرادی که توانایی خرید خانه ندارند، بتوانند واحد مسکونی مناسبی را اجاره کنند.

سوالات متداول

۱. چه افرادی مشمول مالیات خانه های خالی می‌شوند؟

تمام اشخاص حقیقی و حقوقی ساکن ایران یا خارج از ایران وظیفه دارند که املاک خود را اجاره دهند. اگر این کار را انجام ندهند بر طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات مستقیم مشمول مالیات خانه های خالی می‌شوند.