خرید خانه برای عده کثیری از مردم امری بسیار دشوار محسوب‌ می‌شود. با این وجود، برخی از افراد به‌منظور سرمایه‌گذاری، خانه‌های متعددی را خریداری می‌کنند. همین موضوع موجب بالا رفتن قیمت خرید یا اجاره‌خانه می‌شود. بر همین اساس در سال 1399، قانونی مربوط به مالیات خانه های خالی در شورای نگهبان به تصویب رسید. بر اساس این قانون، به خانه‌های خالی، مالیات تعلق می‌گیرد. در ادامه مطلب با همه نکات، قوانین و نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی آشنا خواهید شد.

چرا به خانه‌های خالی مالیات تعلق می‌گیرد؟

یکی از دلایل کمبود مسکن برای بسیاری از افراد، وجود خانه‌های خالی است که صاحبان آن‌ها به‌منظور کسب سود بیشتر، از فروش یا اجاره ملک خود امتناع می‌کنند. این موضوع موجب افزایش قیمت ملک و عدم دسترسی عده زیادی از مردم به سرپناه می‌شود. شورای نگهبان در سال 1399، برای مقابله با این مشکل، قانون مالیات خانه های خالی را تصویب کرد.

البته به همه خانه‌های خالی مالیات تعلق نمی‌گیرد و تنها خانه‌هایی که دارای شرایط مشخصی باشند، مشمول پرداخت مالیات خواهند شد. لازم به ذکر است که مالیات خانه های خالی به‌ مراتب از خانه‌های اجاره‌ای بیشتر است. برای محاسبه مالیات خانه های خالی یا خانه های اجاره ای، باید از بهترین نرم افزار حسابداری استفاده‌ کنید. در رابطه با میزان و نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی ، بهتر است بدانید میزان مالیات به قدمت خانه بستگی ندارد و مالیات خانه‌های قدیمی نیز به‌ اندازه خانه‌های نوساز است.

از این رو، اگر به شخصی خانه‌ای قدیمی به ارث رسیده باشد، مالک علاوه بر مالیات ارث، موظف به پرداخت مالیات خانه های خالی نیز خواهد بود. به‌طور کلی مقدار مالیات خانه های بدون سکنه، با توجه به سه عامل اصلی محاسبه می‌شود. این عوامل شامل مدت زمان خالی بودن ملک، تعداد خانه‌های خالی شخص و ارزش ملک می‌شوند.

لازم به ذکر است خانه‌هایی که بیش از 120 روز خالی از سکنه باشند، در سامانه املاک کشور، به‌عنوان خانه خالی شناسایی می‌شوند. در این صورت، صاحب ملک خالی باید در سال اول 6 برابر مالیات بیشتر، در سال دوم 12 برابر بیشتر و در سال سوم 18 برابر مبلغ بیشتری از مالیات خانه‌های اجاره‌ای پرداخت کند.

خانه‌های خالی در چه صورت مشمول پرداخت مالیات می‌شوند؟

همه خانه‌های خالی مشمول پرداخت مالیات نمی‌شوند. در واقع وجود برخی شرایط موجب می‌شود که مالیات به یک خانه خالی تعلق بگیرد. در ادامه با این شروط آشنا شوید:

شهری که خانه در آن قرار دارد، باید دارای جمعیت بالای 100 هزار نفر باشد.
صاحب ملک از خانه به‌عنوان محل سکونت اصلی یا فرعی استفاده نکند.
یک سال از تاریخ پایان‌کار خانه گذشته باشد. در صورتی که خانه جزء پروژه‌های انبوه‌سازی باشد، این زمان به 18 ماه افزایش پیدا می‌کند.
طبق تاریخ سند خانه، حداقل 4 ماه از تاریخ خرید ملک گذشته باشد.
صاحب ملک دارای محل سکونت اصلی باشد.
مالک، خانه خالی را در سامانه معاملات املاک، برای فروش یا اجاره ثبت نکرده باشد.
در صورتی که خانه وقفی است، مشکلی برای اجاره آن وجود نداشته ‌باشد.
واحد مسکونی به‌مدت 120 روز یا چهار ماه خالی از سکنه باشد.
برای افرادی که دارای بیش از 5 واحد مسکونی خالی هستند، ضریب مالیاتی 2 برابر درنظر گرفته ‌می‌شود.
علاوه بر املاک مسکونی، واحدهای تجاری نیز در صورت خالی بودن بیش از 4 ماه، مشمول پرداخت مالیات می‌شوند.

دولت چگونه خانه‌های خالی مشمول مالیات را شناسایی می‌کند؟

سامانه اسکان و املاک کشور که به وزارت مسکن و شهرسازی تعلق دارد، به‌منظور ثبت وضعیت خانه‌ها راه اندازی شده ‌است. درواقع همه مالکان موظف هستند اطلاعات ملک یا املاک خود را مثل کد پستی و وضعیت سکونت را در این سامانه به ثبت برسانند. در صورتی که شخصی اطلاعات خانه خود را ثبت نکند، پیامکی مبنی بر لزوم شفاف‌سازی وضعیت املاک خود دریافت خواهد کرد. با دریافت این پیامک، هر مالکی تا دو ماه فرصت دارد که اطلاعات املاک خود را در سامانه ثبت کند. در غیر این صورت ملک او جزء قانون مالیات خانه های خالی محسوب ‌می‌شود و شخص موظف به پرداخت مالیات خواهد بود.

نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی

بر اساس ماده 53، 54 و 131 مالیات‌های مستقیم، روش محاسبه مالیات خانه های خالی به شرح زیر است.

در قدم اول باید میزان اجاره ماهانه خانه ‌بر اساس ارزش آن مشخص شود. به‌عنوان مثال خانه‌ای 90 متری را در نظر بگیرید که اجاره هر متر مربع آن 50 هزار تومان است. بنابراین اجاره کل ملک بر اساس فرمول زیر محاسبه می‌شود:
4,500,000 = 90,000 × 50
پس از در نظر گرفتن مقدار اجاره ماهانه، برای محاسبه میزان مالیات خانه اجاره‌ای، باید 25 درصد استهلاک از مبلغ کل اجاره کسر ‌شود.
1,125,000 = 4,500,000 × 25%
3,375,000 = 1,125,000 – 4,500,000
بر اساس ماده 131 قانون مالیات، “نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به‌استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای هستند، به این ترتیب محاسبه می‌شود: تا مقدار 500 میلیون ریال درآمد مشمول مالیات سالانه 15 درصد می‌شود. مازاد 500 تا یک میلیون ریال، 20 درصد مالیات سالانه را شامل خواهد شد”. بر اساس نکته ذکرشده میزان مالیات خانه 90 متری با احتساب اجاره 4/500/000 تومان، به شرح زیر است:
506,250 = 3,375,000 × 15%

با توجه به نکات فوق، اگر شخصی دارای خانه خالی باشد، مقدار مالیات خانه او در سال اول 6 برابر، سال دوم 12 برابر و سال سوم 18 برابر خواهد بود. اگر فرض کنیم، خانه 90 متری که در مثال به آن اشاره کردیم، جزء خانه‌های خالی مشمول مالیات باشد، مقدار مالیاتی که به آن تعلق می‌گیرد به این ترتیب خواهد بود:
سال اول: 3,037,500 = 506,250 × 6
سال دوم: 6,075,000 = 506,250 × 12
سال سوم: 9,112,500 = 506,250 × 18

آیا امکان معاف شدن از مالیات خانه های خالی وجود دارد؟

به‌طور کلی همه خانه‌های خالی مشمول مالیات می‌شوند، مگر آنکه خانه به‌ عنوان محل سکونت اصلی یا فرعی مالک شناخته شود. لازم به ذکر است که هر فردی تنها یک خانه را می‌تواند به‌ عنوان محل سکونت اصلی خود ثبت کند.

اما در صورتی که فرد دارای ویلا یا خانه‌ای در شهر دیگری است، امکان ثبت آن ملک به‌ عنوان محل سکونت فرعی (به‌عنوان مثل اقامتگاهی برای تفریح) وجود دارد. در صورتی که یکی از افراد تحت تکلف مالک دانشجو، طلبه یا دارای بیماری خاص باشد یا به‌ دلیل نوع شغل خود مجبور باشد که در شهری که خانه در آن قرار دارد زندگی کند، می‌تواند آن واحد مسکونی را به‌عنوان اقامتگاه فرعی خود به ثبت برساند.

مالکان چگونه می‌توانند میزان مالیات خانه های خالی خود را استعلام و مشاهده کنند؟

بر اساس اطلاعیه سازمان مالیات، همه مالکان خانه‌های خالی می‌توانند با مراجعه به سایت my.tax.gov.ir و از طریق درگاه ملی خدمات مالیات، میزان مالیات خانه خود را مشاهده کنند. پس از سرچ آدرس ذکر شده در مرورگر خود، در صفحه اصلی سایت، روی گزینه ورود (اگر قبلاً ثبت نام کرده‌اید) یا گزینه ثبت نام کلیک کنید. اگر قبلاً اطلاعات خود را ثبت نکرده‌اید، پس از ثبت کامل اطلاعات و دریافت کلمه عبور روی گزینه ورود کلیک کنید. در این مرحله به‌منظور مشاهده میزان مالیات، کد 6 رقمی به شماره همراه ثبت شده در سامانه ارسال خواهد شد. در صورتی که خانه شما به‌عنوان ملک مشمول مالیات شناسایی شده باشد، لازم است نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام کنید.

جمع ‌بندی

همه افراد دارای ملک مسکونی یا تجاری، موظف به پرداخت مالیات هستند. اما افرادی که دارای ملک خالی هستند، باید مالیاتی بیش از سایر افراد پرداخت کنند. در این مطلب با ذکر یک مثال به محاسبه مالیات خانه های خالی پرداخیتم و همه قوانین و نکات مربوط به مالیات خانه های خالی را توضیح دادیم. مالیات خانه های خالی، از جمله اقداماتی است که منجر به تمایل مالکان به اجاره واحدهای مسکونی یا تجاری می‌شود. همین موضوع باعث می‌شود که همه افرادی که توانایی خرید خانه ندارند، بتوانند واحد مسکونی مناسبی را اجاره کنند.