مالیات نقل و انتقال املاک چیست؟ نرخ مالیات، محاسبه و معافیت

مالیات نقل و انتقال املاک، بخش جدایی‌ناپذیری از سیستم مالیاتی کشورها است که در تنظیم بازار املاک، مستغلات و تأمین درآمدهای دولت نقش بسزایی دارد. این مالیات هنگام انتقال مالکیت یک ملک از شخصی به شخص دیگر، اعم از حقیقی یا حقوقی اعمال می‌شود. در این مقاله از محاسبان، به بررسی  دقیق و همه جانبه مالیات نقل و انتقال املاک خواهیم پرداخت.

مالیات نقل و انتقال املاک چقدر است؟

مطابق با ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم، نرخ مالیات نقل و انتقال املاک، ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است که سالانه توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود. همچنین، مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی) املاک تجاری، ۲ درصد ارزش معامله است.

ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم

طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات نقل و انتقال املاک که خود نوعی از مالیات املاک و مستغلات است، انواع مختلفی دارد که در ادامه به بررسی هر کدام خواهیم پرداخت.

مالیات نقل و انتقال املاک

مالیات نقل و انتقال املاک، برای انتقال مالکیت املاک مسکونی و غیرمسکونی کاربرد دارد. اگر شما یک آپارتمان، زمین یا مغازه را به شخص دیگری بفروشید یا واگذار کنید، باید این مالیات را پرداخت کنید. برای مثال، شما یک آپارتمان ۱۰۰ متری را می‌فروشید، باید درصدی از ارزش آن را طبق دفترچه ارزش معاملاتی به عنوان مالیات پرداخت کنید.

مالیات بر انتقال سرقفلی

مالیات بر انتقال سرقفلی برای انتقال حق تملک در املاک تجاری است. به زبان ساده اگر حق استفاده یا سرقفلی یک مغازه یا واحد تجاری را به شخص دیگری منتقل کنید، باید مالیات سرقفلی را پرداخت کنید. برای نمونه، زمانی که شما مغازه‌ای که ۱۳ سال قبل خریداری کرده‌اید را با سرقفلی به شخص دیگری می‌فروشید، باید بخشی از مبلغ سرقفلی را به عنوان مالیات پرداخت کنید.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک جدید

سازندگان املاک با مجوزهای صادره از سال ۱۳۹۵ به بعد باید برای درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک جدید، مالیات پرداخت کنند. مثلاً اگر شما سازنده ملک هستید و ساختمانی را ساخته‌اید و به فروش می‌رسانید، باید بابت سود حاصل از فروش به دولت مالیات فروش ملک بپردازید.

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکیت

گاهی افراد ملکی را واگذار می‌کنند، بدون اینکه انتقال شغل یا سرقفلی تغییر کند؛ این نوع انتقال هم مالیات مخصوص به خود را دارد. یعنی زمانی که شخصی رضایت می‌دهد که فردی از ملک او استفاده کند، بدون اینکه ملک را بفروشد یا شغل را تغییر دهد.

محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، در صورت فروش و انتقال مالکیت ملک به شخص دیگر، فروشنده موظف است ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک را به عنوان مالیات پرداخت کند. عدم پرداخت این مالیات منجر به اعمال جریمه‌های مالیاتی خواهد شد.

فرمول محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

فرمول محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک به شرح زیر است:

مالیات نقل و انتقال املاک = ارزش معاملاتی ملک × ۰.۰۵ 

فرض کنید ارزش معاملاتی یک ملک طبق نرخ منطقه‌ای توسط اداره کل امور مالیاتی، ۴ میلیارد تومان تعیین شده باشد. در این صورت، مالیات نقل و انتقال ملک به شرح زیر محاسبه می‌شود.
مالیات نقل و انتقال املاک = ۴,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۵ = ۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
بنابراین، فروشنده باید ۲۰۰ میلیون تومان به عنوان مالیات پرداخت کند.

مالیات نقل و انتقال املاک به عهده کیست؟

مطابق با ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات نقل و انتقال املاک بر عهدهٔ فروشنده یا مالک ملک قرار دارد. این بدان معناست که هنگام انتقال مالکیت، فروشنده موظف است مالیات مربوطه را پرداخت کند. البته در برخی قراردادها ممکن است طرفین توافق کنند که خریدار بخشی از هزینه‌ها را تقبل کند؛ اما از نظر قانونی، مسئولیت اصلی همچنان بر عهدۀ فروشنده خواهد بود.

معافیت مالیات نقل و انتقال املاک

بر‌اساس قانون مالیات‌های مستقیم، برخی از نقل و انتقال‌های ملکی از پرداخت مالیات معاف هستند یا مشمول تخفیف‌های قابل توجهی می‌شوند. مهم‌ترین این معافیت‌ها عبارت‌ است از:

• تملک املاک توسط دولت: املاکی که به تملک دولت درآیند (از طریق خرید، ضبط و …)، به‌طور کامل از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهند بود.
• اولین انتقال واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت: چنانچه واحدهای مسکونی با قیمت‌های ارزان یا متوسط، طبق ضوابط تعیین‌شده توسط وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی باشند، ظرف مدت ۱۰ سال از تاریخ تصویب قانون ساخته شوند و حداکثر تا یک سال پس از پایان مهلت اجرای برنامه ساخت، منتقل شوند، در اولین انتقال قطعی، از مالیات نقل و انتقال معاف خواهد بود.
• املاک ثبت‌شده در آثار ملی: در صورتی که ملک ثبت‌شده در فهرست آثار ملی، به سازمان میراث فرهنگی منتقل شود، به طور کامل از از مالیات نقل و انتقال ملک معاف است. در صورتی که چنین ملکی در مالکیت اشخاص حقیقی یا حقوقی باقی بماند و انتقال داده نشود، از ۵۰٪ مالیات بر درآمد املاک معاف خواهند بود.

جریمه عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک

در صورتی که فروشنده از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک خودداری کند، امکان ثبت رسمی معامله و صدور سند به صورت رسمی وجود نخواهد داشت. به عبارت دیگر برای عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال، جریمه‌ای مستقل در نظر گرفته نشده است، اما فروشنده بدون پرداخت مالیات، نمی‌‌تواند ملک خود را به صورت قانونی و رسمی انتقال دهد. 

جمع‌بندی

در نهایت، مالیات نقل و انتقال املاک یکی از مهم‌ترین مالیات‌های مستقیم است که براساس ارزش معاملاتی ملک و با نرخ معمول ۵ درصد محاسبه می‌شود. این مالیات به عهده فروشنده است و عدم پرداخت آن می‌تواند منجر به جریمه‌های مالی و قانونی شود. با این حال، معافیت‌هایی برای برخی معاملات خاص وجود دارد که می‌تواند بار مالی را کاهش دهد.

سوالات متداول