اظهارنامه مالیات اجاره املاک ۱۴۰۴ + آموزش ثبت و ارسال آنلاین

همه اشخاصی که از اجاره املاک درآمد کسب می‌کنند، باید اظهارنامه اجاره املاک را تکمیل و برای سازمان امور مالیاتی ارسال کنند. مالیات بر درآمد اجاره مربوط به صاحبان املاک است و ارتباطی با مستاجر ندارد و تنها کسانی که ملک خود را اجاره داده‌اند و از آن درآمد دارند، باید برای اظهارنامه مالیاتی مستغلات اقدام کنند. در ادامه این مقاله از محاسبان با نحوهٔ ارسال اظهارنامه مالیات اجاره املاک به طور کامل آشنا می‌شویم.

چه کسانی باید اظهارنامه مالیات اجاره املاک را ارسال کنند؟

مطابق ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم، همهٔ اشخاص حقیقی و حقوقی که از اجاره املاک خود درآمد کسب می‌کنند، مشمول مالیات بر درآمد اجاره هستند. بنابراین، مالک یا شخصی که حق واگذاری ملک را دارد و از اجاره آن درآمد دریافت می‌کند، باید تکلیف مالیاتی خود را بررسی و در صورت وجود تکلیف، اظهارنامه اجاره املاک را در مهلت مقرر ارسال کند.

این موضوع می‌تواند املاک مسکونی، تجاری، اداری و سایر املاک دارای درآمد اجاره را دربر بگیرد. البته صرف اجاره دادن ملک به معنای پرداخت قطعی مالیات نیست؛ زیرا برخی مالکان و املاک بر اساس شرایط مقرر در قانون، از معافیت‌های مالیاتی برخوردار می‌شوند.

تکالیف مالیاتی اشخاص حقیقی دارای ملک اجاره‌ای

اگر یک شخص حقیقی از اجاره ملک درآمد داشته باشد، درآمد اجاره او طبق مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک بررسی می‌شود. برای مثال، فردی که یک آپارتمان، مغازه یا دفتر اداری خود را اجاره داده است، باید درآمد حاصل از آن را در محاسبات مالیاتی خود در نظر بگیرد.

البته صرف داشتن ملک اجاره‌ای به معنای پرداخت قطعی مالیات نیست. برخی مالکان با توجه به شرایط قانونی می‌توانند از معافیت‌های مقرر استفاده کنند. برای نمونه، معافیت ماده ۵۷ سال ۱۴۰۴ برای اشخاص حقیقی واجد شرایطی که درآمد دیگری غیر از درآمد اجاره ندارند، اهمیت زیادی دارد. مطابق با قانون بودجه ۱۴۰۴، سقف معافیت مالیاتی برای افراد مشمول ماده ۵۷ معادل ۲٬۰۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است.

تکالیف مالیاتی اشخاص حقوقی در درآمد اجاره املاک

شرکت‌ها و سایر اشخاص حقوقی هم در صورتی‌که از اجاره املاک درآمد داشته باشند، باید درآمد مربوط را در محاسبات مالیاتی خود لحاظ کنند. نرخ مالیات اشخاص حقوقی با اشخاص حقیقی متفاوت است و مقررات مربوط به اشخاص حقوقی برای تعیین مالیات آن‌ها اعمال می‌شود.

برای همین، نباید تصور کرد که مقررات اظهارنامه مستغلات برای یک شرکت دقیقاً مانند یک مالک شخص حقیقی است. نوع شخص، نحوه ثبت درآمد و مقررات مالیاتی مرتبط با آن باید در زمان تهیه اظهارنامه بررسی شود.

آیا همه مالکان ملک اجاره‌ای مشمول ارسال اظهارنامه هستند؟

این موضوع نیاز به بررسی شرایط مالک و ملک دارد. بعضی از املاک یا مالکان، طبق مقررات مالیاتی، از پرداخت مالیات یا برخی تکالیف مرتبط با درآمد اجاره معاف هستند.

برای مثال، در تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، برای برخی املاک مسکونی شرایط معافیت پیش‌بینی شده است. همچنین اشخاص حقیقی واجد شرایط ماده ۵۷ می‌توانند از معافیت مقرر استفاده کنند.

پس قبل از اینکه صرفاً بر اساس اجاره دادن ملک نتیجه بگیرید که حتماً باید مالیات پرداخت کنید، باید نوع ملک، متراژ، وضعیت مالک، میزان درآمد و شرایط استفاده از معافیت‌ها را بررسی کنید.

مهلت ارسال اظهارنامه اجاره املاک ۱۴۰۴

یکی از رایج‌ترین پرسش‌ها درباره اظهارنامه اجاره املاک این است که مهلت ارسال اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک چه زمانی است؟ مهلت اظهارنامه اجاره املاک و مستغلات هر سال تا پایان تیرماه تعیین می‌شود؛ اما مطابق آخرین بخشنامه سازمان امور مالیاتی مهلت اظهارنامه مستغلات ۱۴۰۴ تا پایان شهریور ۱۴۰۵ تمدید شده است و مودیان باید اطلاعات ملک، قرارداد اجاره و درآمد خود را در این بازه ثبت و اظهارنامه را نهایی کنند. 

آموزش ثبت اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک در سامانه

سازمان امور مالیاتی برای سرعت بخشیدن به کارهای مالیاتی، سامانه ارسال اظهارنامه مالیاتی مستغلات به آدرس estr.tax.gov.ir را راه‌اندازی کرده است. بر این اساس نحوهٔ پر كردن و آموزش اظهارنامه مستغلات 1404، به شرح زیر است: 

• ورود به اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک
• تکمیل مشخصات هویتی اجاره دهنده املاک (موجر)
• تکمیل جدول اطلاعات اختصاصی
• تکمیل مشخصات املاک مورد اجاره
• محاسبه مالیات بر درآمد اجاره قابل پرداخت
• ثبت مشخصات تهیه کننده اظهارنامه اجاره املاک
• ثبت نهایی اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک
• پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک

ورود به سامانه اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک

1- ورود به درگاه ملی خدمات مالیاتی به آدرس my.tax.gov.ir با کمک نام کاربری و رمز عبور

نکته: در صورتی که قبلا در این سامانه اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک ثبت نام نکرده‌اید، ابتدا باید در مایتکس ثبت نام نموده و نام کاربری و رمز عبور دریافت نمایید.

2- ورود به صفحه اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک

برای ورود به صفحه اظهارنامه دو مسیر وجود دارد:

• انتخاب کادر “دریافت الکترونیکی اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک اجاری”
• انتخاب گزینه “اظهارنامه‌ها و منابع مالیاتی” از منوی داشبورد مالیاتی، انتخاب گزینه “مستغلات استیجاری” و کلیک روی دکمه “ورود به اظهارنامه مستغلات استیجاری”

ایجاد اظهارنامه جدید

پس از ورود به بخش مربوطه، گزینه «ثبت اظهارنامه جدید» را انتخاب کنید و اطلاعات مربوط به سال عملکرد ۱۴۰۴ را وارد نمایید.

ثبت اطلاعات مالک و ملک در اظهارنامه

در این مرحله، مشخصات هویتی موجر، محل اقامت و اطلاعات پایه ملک ثبت می‌شود. اگر اطلاعات ملک در سوابق مالیاتی شما وجود داشته باشد، امکان انتخاب آن از سوابق قبلی وجود دارد؛ در غیر این صورت باید اطلاعات ملک را به‌صورت دستی وارد کنید.

نوع کاربری، مشخصات ملک و سایر اطلاعات خواسته‌شده را دقیقاً مطابق اسناد و اطلاعات واقعی وارد کنید؛ زیرا این اطلاعات در محاسبه مالیات اجاره اثر دارد.

تکمیل جدول اطلاعات اختصاصی

در این بخش باید به سوالات مربوط به وضعیت درآمد اجاره و شرایط مالیاتی پاسخ دهید. پاسخ‌های شما تعیین می‌کند که چه بخش‌هایی از اظهارنامه برای شما فعال شود. بنابراین لازم است پرسش‌ها را با دقت مطالعه و پاسخ دهید.

تکمیل جداول مربوط به معافیت‌ها و درآمدها

با توجه به پاسخ‌هایی که در جدول اطلاعات اختصاصی داده‌اید، ممکن است جداول دیگری برای شما فعال شود؛ از جمله:

• اطلاعات درآمدها
• هزینه‌ها
• کمک‌های پرداختی
• معافیت‌های مالیاتی

این بخش‌ها باید در صورت وجود اطلاعات، تکمیل شوند.

 ثبت مشخصات املاک اجاره‌ای

در این مرحله باید املاکی را که در سال عملکرد از آن‌ها درآمد اجاره داشته‌اید معرفی کنید.

با انتخاب گزینه «افزودن» می‌توانید اطلاعات ملک را وارد کنید. این اطلاعات شامل موارد زیر است:

• مشخصات پایه ملک
• مختصات جغرافیایی
• نوع کاربری ملک

نکته:

اگر ملک شما قبلاً در سامانه مالیات اجاره ثبت شده باشد، می‌توانید با گزینه «افزودن ملک از سوابق مودی» آن را از لیست املاک خود انتخاب کنید.

برای املاک مسکونی، معافیت متراژ به صورت زیر است:

• در تهران تا ۱۵۰ متر مربع
• در سایر شهرها تا ۲۰۰ متر مربع

برای استفاده از این معافیت باید متراژ مربوطه را در قسمت «متراژ معاف» ثبت کنید.

وارد کردن اطلاعات قرارداد اجاره و میزان درآمد

پس از ثبت ملک، باید از بخش «عملیات» گزینه «قراردادها» اطلاعات قرارداد اجاره را وارد کنید. مبلغ اجاره ماهانه، مبلغ ودیعه، تاریخ شروع و پایان قرارداد و مشخصات مستأجر از مهم‌ترین اطلاعات این بخش است.

اگر قرارداد فقط بخشی از سال عملکرد را پوشش داده باشد، مدت واقعی اجاره در همان سال ملاک محاسبات قرار می‌گیرد. بنابراین، اطلاعات قرارداد را دقیق و مطابق اجاره‌نامه ثبت کنید.

محاسبه مالیات اجاره

پس از تکمیل اطلاعات موجر، مستأجر، ملک و قرارداد، با انتخاب گزینه «محاسبه» سامانه به صورت خودکار درآمد مشمول مالیات و مالیات قابل پرداخت را برای هر ملک محاسبه می‌کند.

در این بخش تنها چند فیلد به صورت دستی تکمیل می‌شود و سایر اطلاعات بر اساس داده‌های قبلی به طور خودکار محاسبه خواهد شد.

 ثبت مشخصات تهیه‌کننده اظهارنامه

در این قسمت باید مشخص کنید که اظهارنامه توسط چه شخصی تهیه شده است:

• شخص مودی (مالک)
• نماینده قانونی یا وکیل

ثبت نهایی و ارسال اظهارنامه مستغلات 

پس از تکمیل اطلاعات، سامانه امکان محاسبه مالیات را در اختیار شما قرار می‌دهد. اطلاعات محاسبه‌شده را بررسی کنید و در صورت اطمینان از صحت داده‌ها، اظهارنامه را تأیید و کد رهگیری اظهارنامه را دریافت کنید.

پرداخت مالیات بر اجاره املاک

پس از ثبت نهایی اظهارنامه، می‌توانید قبض مالیاتی خود را صادر و پرداخت کنید.

برای مشاهده و چاپ قبض، از بخش «لیست قبوض» در بالای صفحه سامانه استفاده کنید.

روش‌های پرداخت مالیات:

• پرداخت اینترنتی از طریق درگاه payments.tax.gov.ir
• پرداخت از طریق دستگاه‌های کارتخوان (پوز) در ادارات مالیاتی 
• پرداخت از طریق تمامی بانک‌ها با ثبت شناسه واریز ۳۰ رقمی (ساتنا یا پایا)
• پرداخت از طریق خودپردازهای بانک ملی در بخش «پرداخت قبوض و سایر پرداخت‌ها»

مدارک لازم برای ثبت اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک

برای تکمیل اظهارنامه اجاره املاک بهتر است اطلاعات و مدارک مربوط به مالک، ملک و قرارداد اجاره را از قبل آماده کنید. مهم‌ترین موارد عبارت است از:

• کارت ملی و اطلاعات هویتی مالک
• اطلاعات حساب کاربری در درگاه ملی خدمات مالیاتی
• سند یا اطلاعات ثبتی ملک
• مشخصات کامل ملک و نوع کاربری آن
• اجاره‌نامه و اطلاعات قرارداد
• مشخصات هویتی مستأجر
• مبلغ اجاره‌بها و ودیعه
• تاریخ شروع و پایان قرارداد
• اطلاعات مربوط به سهم مالکیت، در صورت وجود چند مالک
• مدارک مربوط به شرایط استفاده از معافیت‌های مالیاتی، در صورت وجود

نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک در سال ۱۴۰۴

یکی از مهم‌ترین بخش‌های اظهارنامه اجاره املاک، محاسبه درآمد مشمول مالیات است. برخلاف تصور رایج، مالیات مستقیماً از کل مبلغ اجاره دریافتی محاسبه نمی‌شود. طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، ۲۵ درصد از درآمد اجاره بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک کسر می‌شود و ۷۵ درصد باقی‌مانده، مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد. 

فرمول محاسبه درآمد اجاره به این شکل است:

درآمد مشمول مالیات = درآمد اجاره سالانه × ۷۵٪

پس از تعیین درآمد مشمول مالیات، نرخ‌های مقرر در ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم برای اشخاص حقیقی اعمال می‌شود. در مورد اشخاص حقوقی، مقررات مالیاتی مربوط به اشخاص حقوقی ملاک محاسبه قرار می‌گیرد.

مثال محاسبه مالیات اجاره یک ملک مسکونی

فرض کنید یک شخص حقیقی ملک خود را به مبلغ ماهانه ۵۰ میلیون تومان اجاره داده است. بنابراین، درآمد سالانه اجاره برابر است با:

۵۰ میلیون × ۱۲ ماه = ۶۰۰ میلیون تومان

طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، ۲۵ درصد درآمد اجاره بابت هزینه‌ها و استهلاکات قانونی کسر می‌شود؛ بنابراین:

۶۰۰ میلیون × ۷۵٪ = ۴۵۰ میلیون تومان

در نتیجه، ۴۵۰ میلیون تومان درآمد مشمول مالیات اجاره به دست می‌آید.

از آنجا که فرض کردیم مالک شخص حقیقی است و هیچ درآمد دیگری ندارد، می‌تواند از معافیت ماده ۵۷ استفاده کند. سقف این معافیت در سال ۱۴۰۵ برابر با ۲۸۰ میلیون تومان است. بنابراین:

۴۵۰ میلیون − ۲۸۰ میلیون = ۱۷۰ میلیون تومان

در این مثال، تنها ۱۷۰ میلیون تومان پس از کسر معافیت، مشمول مالیات می‌شود. این مبلغ در نخستین طبقه نرخ ماده ۱۳۱ قرار می‌گیرد و با نرخ ۱۵ درصد محاسبه می‌شود:

۱۷۰ میلیون × ۱۵٪ = ۲۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان

بنابراین، مالیات سالانه این مالک در مثال فرضی، ۲۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود.

معافیت مالیات اجاره املاک چیست؟

معافیت مالیات اجاره املاک به شرایطی گفته می‌شود که قانون برای برخی مالکان یا املاک در نظر گرفته است. مهم‌ترین موارد معافیت در این حوزه، معافیت ماده ۵۷ سال ۱۴۰۴ و معافیت‌های مقرر در تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم است. بنابراین، قبل از محاسبه مالیات، باید بررسی شود که مالک یا ملک مورد نظر شرایط استفاده از کدام معافیت را دارد. 

شرایط استفاده از معافیت ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم

ماده ۵۷ قانون مالیاتهای مستقیم برای اشخاص حقیقی که هیچ درآمدی به جز درآمد اجاره ندارند، شرایطی برای استفاده از معافیت مالیاتی پیش‌بینی کرده است. میزان این معافیت بر اساس سقف معافیت مالیاتی همان سال تعیین می‌شود.

برای نمونه، در محاسبه‌ای که در بخش قبل داشتیم، درآمد مشمول مالیات اجاره پس از کسر ۲۵ درصد هزینه‌های قانونی، ۴۵۰ میلیون تومان بود. اگر مالک واجد شرایط ماده ۵۷ باشد و سقف معافیت مربوط به سال عملکرد را ۲۸۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، این مبلغ از درآمد مشمول مالیات کسر می‌شود و ۱۷۰ میلیون تومان باقی می‌ماند که بر اساس نرخ‌های ماده ۱۳۱ محاسبه می‌شود. 

نکته مهم این است که معافیت ماده ۵۷ سال ۱۴۰۴ به همه مالکان تعلق نمی‌گیرد و داشتن درآمد دیگری می‌تواند مانع استفاده از این معافیت شود. همچنین برای برخورداری از این مزیت، رعایت تکالیف قانونی و ارائه اظهارنامه در مهلت مقرر اهمیت دارد.

چه ملک‌هایی از مالیات اجاره معاف هستند؟

املاک و مستغلاتی که از ارسال اظهارنامه مالیات اجاره املاک معاف هستند، مطابق تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، به شرح زیر است: 

١. املاكي كه مورد سكونت پدر يا مادر يا همسر يا فرزند يا اجداد يا افراد تحت تكفل مالک است. 

٢. املاک مورد اجاره، در تهران تا يكصد و پنجاه مترمربع و در ساير نقاط تا دويست متر مربع.

٣. مالکان مجتمع‌های مسکونی که دارای بیش از سه واحد استیجاری هستند که با رعایت الگوی مصرف مسكن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده يا می‌شوند، در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰٪) ماليات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند.
۴. اگر شخص مالک هيچ درآمدی به غير از اجاره ملک خود ندارد تا ميزان معافيت مالياتی كه هر ساله اعلام می‌شود از پرداخت ماليات معاف است. سقف و كف معافيت مالياتی توسط سازمان امور مالیاتی اعلام می‌شود.

تفاوت مالیات اجاره ملک مسکونی و تجاری

تفاوت اصلی در نحوه محاسبه مالیات نیست؛ زیرا درآمد اجاره هر دو نوع ملک طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات، مبنای تعیین درآمد مشمول مالیات قرار می‌گیرد. تفاوت مهم، در معافیت‌های قانونی است. برای برخی املاک مسکونی، در صورت وجود شرایط مقرر در قانون، معافیت متراژ قابل استفاده است؛ اما این معافیت برای املاک تجاری مانند مغازه و واحدهای تجاری وجود ندارد. بنابراین، در مالیات اجاره مغازه معمولاً درآمد اجاره پس از کسر ۲۵ درصد هزینه‌های قانونی، بدون استفاده از معافیت متراژ مسکونی، مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد. 

جرایم عدم ارسال اظهارنامه اجاره املاک

مطابق ماده ۱۹۲ و ۱۹۹ قانون مالیات‌های مستقیم، جریمه ارسال نکردن اظهارنامه مالیاتی اجاره توسط مودی شامل موارد زیر است:

• عدم ارسال اظهارنامه مالیاتی مستغلات در زمان مشخص شده برای مودی حقوقی معادل با ۳۰٪ مالیات غیر‌قابل بخشش و برای سایر مودیان معادل ۱۰٪ مالیات متعلق. 
• عدم پرداخت مالیات، شامل جریمه‌ای معادل ۲.۵٪ مالیات تعلق گرفته به ازای هر ماه تاخیر در پرداخت از تاریخ سررسید. 
• ارسال اظهارنامه املاک و مستغلات خلاف واقعیت شامل جریمه‌ای معادل یک برابر مالیات پرداخت نشده. 

جمع‌بندی

در اظهارنامه اجاره املاک، صرف ثبت مبلغ اجاره کافی نیست؛ نوع ملک، مدت قرارداد، مبلغ ودیعه، وضعیت مالک و شرایط استفاده از معافیت‌های مالیاتی هم در تعیین مالیات مؤثر هستند. بنابراین، پیش از ارسال اظهارنامه باید اطلاعات قرارداد و ملک با دقت بررسی شود و پس از محاسبه مالیات، اظهارنامه در مهلت قانونی نهایی شود. به نظر شما در محاسبه مالیات اجاره، مبلغ رهن مهم‌تر است یا مبلغ اجاره ماهانه؟ دلیل خود را برای ما بنویسید.

سوالات متداول