مالیات نقل و انتقال املاک

یکی از مباحث مهم مالیاتی برای عموم مردم مالیات نقل و انتقال ملک است. در این مقاله با توجه به مواد قانونی مالیات های مستقیم و همچنین بخشنامه های موجود با زبانی شیوا و روان به این موضوع می‌پردازیم. مهمترین ماده در رابطه با مالیات نقل و انتقال املاک ماده 59 قانون مالیات های مستقیم است که  گفته شده در  مالیات نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (5%) و انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد.

اگر برای مورد معامله، ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه، مبنای محاسبه مالیات خواهد بود. حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارتست از حق کسب و یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل. منظور از ارزش معاملاتی، ارزشی هست که توسط کمسیون موضوع ماده 64 قانون مالیات های مستقیم تعیین می گردد و معمولاً بسیار کمتر از ارزش روز می‌­باشد. در محاسبه سرقفلی، وجه دریافتی قابل استناد است. البته اگر مؤدی به ارزش تعیین شده توسط اداره امور مالیاتی معترض باشد، می­تواند اعتراض خود را مطابق قانون در هیئت‌­های حل اختلاف  مالیاتی پیگیری نماید.

مالیات نقل و انتقال املاک ، یک مالیات مقطوع است به این معنی که اگر شخص، سودی از نقل و انتقال ملک کسب کرده باشد، مشمول مالیات دیگر مانند مالیات عملکرد نخواهد بود. همچنین اگر زیانی از این بابت کرده باشد، نمی­تواند این زیان را از سایر سودها کسر نماید و یا از پرداخت مالیات موضوع ماده 59 قانون مالیات های مستقیم معاف گردد.

چالش های مالیات نقل و انتقال املاک

مالیات نقل و انتقال املاک رایگان

اگر ملکی بصورت رایگان در اختیار فرد دیگری قرار بگیرد، مالک علاوه بر اینکه مشمول مالیات نقل و انتقال املاک و بر حسب مورد مالیات سرقفلی  می‌شود، انتقال گیرنده مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی هم خواهد شد.

اجاره به شرط تملیک (فروش تدریجی)

نوعی روش فروش محسوب می شود که می توان اینگونه تعریف کرد: اجاره به شرط تمليک، عقدی است كه در آن شرط شود مستأجر، در پايان مدت اجاره در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد و پرداخت همه اقساط ملک توسط مستاجر، به نام اول انتقال یابد.

در قراردادهای اجاره به شرط تملیک در طول مدت پرداخت اقساط توسط خریدار به فروشنده، ملک اجاره‌­ای محسوب نمی گردد. در قراردادهای به شرط تملیک، جهت استفاده از تسهیلات بانکی زمانی که سند به نام بانک منتقل می شود، مشمول مالیات نقل و انتقال املاک موضوع ماده 59 خواهد بود؛ اما در هنگام انتقال از بانک به خریدار واقعی، دیگر مشمول مالیات نقل و انتقال املاک نیست.

شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی، منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه­ی ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار، مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می­گردد، گزارش کنند.

معافیت مالیات نقل و انتقال املاک

در مورد مالیات نقل و انتقال املاک، معافیت‌هایی هم وجود دارد.

1- املاکی که به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک قطعی معاف هستند.

2- اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.

5- در ماده 72 به این اشاره شده است که اگر در مواردی پس از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک از طرف مؤدی، ‌معامله انجام نشود، اداره­ی امور مالیاتی مربوطه، مکلف است بنا به ‌درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوطه، مبنی بر عدم‌ ثبت معامله، ظرف پانزده روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی، ‌مالیات وصول شده‌­ متعلق به معامله‌­­ی انجام نشده را از محل وصولی‌ جاری، طبق مقررات این قانون مسترد دارد. حکم این ماده در مورد استرداد مالیات‌های مربوط به حق واگذاری و درآمد اتفاقی نیز جاری خواهد بود.