اظهارنامه مالیات اجاره املاک ۱۴۰۴؛ آموزش ارسال اظهارنامه

همه اشخاصی که از اجاره املاک درآمد کسب می‌کنند، باید اظهارنامه اجاره املاک را تکمیل و برای سازمان امور مالیاتی ارسال کنند. مالیات بر درآمد اجاره مربوط به صاحبان املاک است و ارتباطی با مستاجر ندارد و تنها کسانی که ملک خود را اجاره داده‌اند و از آن درآمد دارند، باید برای اظهارنامه مالیاتی مستغلات اقدام کنند. در این مقاله از محاسبان، نحوه ارسال اظهارنامه مالیات اجاره املاک، مشمولین ارسال این نوع اظهارنامه، مهلت ارسال، سامانه اظهارنامه مستغلات و جریمه و معافیت‌های آن را بررسی ‌می‌کنیم.

اظهارنامه مالیات اجاره املاک شامل چه کسانی می‌شود؟ 

در ماده‌های ۵۲ و ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم به موضوع اینکه چه کسانی مشمول اظهارنامه اجاره املاک هستند، پرداخته شده است. در ادامه، این دو ماده قانونی را بررسی می‌کنیم.

مطابق ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم، همهٔ اشخاص حقیقی و حقوقی برای درآمدهای حاصل از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون، مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک هستند؛ یعنی همه اشخاص حقیقی و حقوقی موظف به تنظیم اظهارنامه مالیات اجاره املاک هستند.

در ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم، برای اشخاص حقیقی که به غیر از درآمد اجاره، درآمد دیگری ندارند، میزان معافیت مالیات اجاره را تا سقف معافیت ماده ۸۴ قانون مالیات‌های مستقیم در نظر گرفته است. سقف معافیت ماده ۸۴ هر سال در قانون بودجه مشخص می‌شود. مطابق با قانون بودجه ۱۴۰۴، سقف معافیت مالیاتی برای افراد مشمول ماده ۵۷ معادل ۲٬۰۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است.

سامانه اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک

سازمان امور مالیاتی برای سرعت بخشیدن به کارهای مالیاتی، سامانه ارسال اظهارنامه مالیاتی مستغلات به آدرس estr.tax.gov.ir را راه‌اندازی کرده است. در ادامه مراحل ارسال اظهارنامه اجاره املاک از طریق این سامانه را توضیح می‌دهیم. 

مراحل ارسال اظهارنامه اجاره املاک

مطابق اعلام سازمان مالیاتی، سامانه ارسال اظهارنامه اجاره املاک در سال ۱۴۰۵ همانند سایر اظهارنامه‌های مالیاتی، درگاه https://my.tax.gov.ir است. بر این اساس، نحوهٔ پر كردن اظهارنامه مالياتی اجاره املاک ۱۴۰۴ که در سال ۱۴۰۵ انجام می‌شود، به شرح زیر است:

• ورود به اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک
• تکمیل مشخصات هویتی اجاره دهنده املاک (موجر)
• تکمیل جدول اطلاعات اختصاصی
• تکمیل مشخصات املاک مورد اجاره
• محاسبه مالیات بر درآمد اجاره قابل پرداخت
• ثبت مشخصات تهیه کننده اظهارنامه اجاره املاک
• ثبت نهایی اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک
• پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک

1. ورود به اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک

1.1. ورود به درگاه ملی خدمات مالیاتی به آدرس my.tax.gov.ir با کمک نام کاربری و رمز عبور

1.2. ورود به صفحه اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک:

برای ورود به صفحه اظهارنامه دو مسیر وجود دارد:

• انتخاب کادر “دریافت الکترونیکی اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک اجاری”
• انتخاب گزینه “اظهارنامه‌ها و منابع مالیاتی” از منوی داشبورد مالیاتی، انتخاب گزینه “مستغلات استیجاری” و کلیک روی دکمه “ورود به اظهارنامه مستغلات استیجاری”

1.3. ایجاد اظهارنامه جدید

پس از ورود به بخش مربوطه، گزینه «ثبت اظهارنامه جدید» را انتخاب کرده و اطلاعات مربوط به سال عملکرد ۱۴۰۴ را وارد کنید.

2. تکمیل مشخصات هویتی موجر

در این مرحله باید اطلاعات زیر را تکمیل کنید:

• مشخصات هویتی مالک (موجر)
• اطلاعات محل اقامت
• مدت زمان واگذاری ملک به مستأجر

3. تکمیل جداول مربوط به معافیت‌ها و درآمدها

در این بخش باید به سوالات مربوط به وضعیت درآمد اجاره و شرایط مالیاتی پاسخ دهید. پاسخ‌های شما تعیین می‌کند که چه بخش‌هایی از اظهارنامه برای شما فعال شود. بنابراین لازم است پرسش‌ها را با دقت و مطالعه پاسخ دهید.

با توجه به پاسخ‌هایی که در جدول اطلاعات اختصاصی وارد کرده‌اید، ممکن است جداول دیگری برای شما فعال شود؛ از جمله:

• اطلاعات درآمدها
• هزینه‌ها
• کمک‌های پرداختی
• معافیت‌های مالیاتی

این بخش‌ها باید در صورت وجود اطلاعات، تکمیل شوند.

4. ثبت مشخصات املاک اجاره‌ای در اظهارنامه مالیات اجاره

در این مرحله باید املاکی را که در سال عملکرد از آن‌ها درآمد اجاره داشته‌اید در سامانه اجاره املاک ثبت کنید. برای افزودن ملک جدید، گزینه «افزودن» را انتخاب کرده و اطلاعات مربوط به ملک را وارد کنید.

اطلاعات موردنیاز برای ثبت ملک شامل موارد زیر است:

• مشخصات پایه ملک
• مختصات جغرافیایی ملک
• نوع کاربری ملک

4.1. افزودن ملک از سوابق مودی

اگر ملک شما قبلاً در سامانه مالیات اجاره ثبت شده باشد، می‌توانید با انتخاب گزینه «افزودن ملک از سوابق مودی» آن را از لیست املاک خود انتخاب کنید. این کار باعث می‌شود اطلاعات ملک سریع‌تر و دقیق‌تر در اظهارنامه ثبت شود.

4.2. معافیت متراژ برای املاک مسکونی

برای املاک مسکونی، بخشی از متراژ ملک از مالیات معاف است. میزان این معافیت به محل قرارگیری ملک بستگی دارد:

• در شهر تهران: تا ۱۵۰ متر مربع
• در سایر شهرها: تا ۲۰۰ متر مربع

برای استفاده از این معافیت باید متراژ مربوطه را در بخش «متراژ معاف» در سامانه ثبت کنید.

4.3. ثبت اطلاعات قرارداد اجاره

پس از ثبت مشخصات ملک، باید اطلاعات قرارداد اجاره را وارد کنید. برای این کار در بخش «عملیات» گزینه «قراردادها» را انتخاب کرده و اطلاعات زیر را ثبت نمایید:

• مشخصات هویتی مستأجر
• مبلغ اجاره ماهانه
• مبلغ ودیعه (رهن)
• تاریخ شروع قرارداد
• تاریخ پایان قرارداد

اطلاعات قرارداد در صورت نیاز قابل ویرایش هستند.

5. محاسبه مالیات اجاره

پس از تکمیل اطلاعات موجر، مستأجر، ملک و قرارداد، با انتخاب گزینه «محاسبه» سامانه به صورت خودکار درآمد مشمول مالیات و مالیات قابل پرداخت را برای هر ملک محاسبه می‌کند. در این بخش تنها چند فیلد به صورت دستی تکمیل می‌شود و سایر اطلاعات بر اساس داده‌های قبلی به طور خودکار محاسبه خواهد شد.

6. ثبت مشخصات تهیه‌کننده اظهارنامه

در این قسمت باید مشخص کنید که اظهارنامه توسط چه شخصی تهیه شده است:

• شخص مودی (مالک)
• نماینده قانونی یا وکیل

7. ثبت نهایی اظهارنامه

پس از بررسی تمامی اطلاعات و اطمینان از صحت آن‌ها، می‌توانید اظهارنامه را ثبت نهایی کنید. در صورت ثبت موفق، کد رهگیری برای شما صادر خواهد شد.

8. پرداخت مالیات بر اجاره املاک

پس از ثبت نهایی اظهارنامه، می‌توانید قبض مالیاتی خود را صادر و پرداخت کنید. برای مشاهده و چاپ قبض، از بخش «لیست قبوض» در بالای صفحه سامانه استفاده کنید. روش‌های پرداخت مالیات:

• پرداخت اینترنتی از طریق درگاه payments.tax.gov.ir
• پرداخت از طریق دستگاه‌های کارتخوان (پوز) در ادارات مالیاتی 
• پرداخت از طریق تمامی بانک‌ها با ثبت شناسه واریز ۳۰ رقمی (ساتنا یا پایا)
• پرداخت از طریق خودپردازهای بانک ملی در بخش «پرداخت قبوض و سایر پرداخت‌ها»

مهلت ارسال اظهارنامه اجاره املاک

مهلت ارسال اظهارنامه املاک و مستغلات هر سال تا پایان تیر‌ماه است. متقاضیان باید تا پایان زمان اعلام شده به سامانه ثبت‌نام اظهارنامه مالیاتی مراجعه کرده و نسبت به ثبت‌نام اظهارنامه مالیات اجاره املاک سال ۱۴۰۴ اقدام کنند. لازم به توضیح است در صورتی که متقاضیان نتوانند در زمان تعیین شده فرم مربوطه را تکمیل کنند، مشمول جریمه خواهند شد.

املاک و مستغلات معاف از اظهارنامه مالیات اجاره

املاک و مستغلاتی که از ارسال اظهارنامه مالیات اجاره املاک معاف هستند، مطابق تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، به شرح زیر است: 

1. املاكی كه مورد سكونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد يا افراد تحت تكفل مالک است. 
2. املاک مورد اجاره در تهران تا يكصد و پنجاه مترمربع و در ساير نقاط تا دويست متر مربع
3. مالکان مجتمع‌های مسکونی که دارای بیش از سه واحد استیجاری هستند که با رعایت الگوی مصرف مسكن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده يا می‌شوند، در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰٪) ماليات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند.
4. اگر شخص مالک، هيچ درآمدی به غير از اجاره ملک خود ندارد تا ميزان معافيت مالياتی كه هر ساله اعلام می‌شود، از پرداخت ماليات معاف است. سقف و كف معافيت مالياتی توسط سازمان امور مالیاتی اعلام می‌شود.

جریمه عدم ارسال اظهارنامه مالیات اجاره املاک

مطابق ماده ۱۹۲ و ۱۹۹ قانون مالیات‌های مستقیم، در صورت عدم تسلیم اظهارنامه املاک و مستغلات توسط مودی در زمان مشخص شده، شامل جرایم زیر می‌شود:

• عدم ارسال اظهارنامه مالیاتی مستغلات در زمان مشخص شده برای مودی حقوقی معادل با ۳۰٪ مالیات غیر‌قابل بخشش و برای سایر مودیان معادل ۱۰٪ مالیات متعلق
• عدم پرداخت مالیات، شامل جریمه‌ای معادل ۲.۵٪ مالیات تعلق گرفته به ازای هر ماه تاخیر در پرداخت از تاریخ سررسید
• ارسال اظهارنامه املاک و مستغلات خلاف واقعیت شامل جریمه‌ای معادل یک برابر مالیات پرداخت نشده

جمع‌بندی

در این مقاله از محاسبان، موضوع اظهارنامه مالیات اجاره املاک، مشمولین ارسال این نوع اظهارنامه، مهلت ارسال، سامانه اظهارنامه مستغلات و جریمه و معافیت‌های آن را بررسی ‌کردیم. آیا شما مشمول ارسال اظهارنامه املاک و مستغلات هستید؟ برای ارسال اظهارنامه مشمول چه معافیت‌هایی می‌شوید؟ نظرات خود را با ما در میان بگذارید. 

سوالات متداول