قبل از هر چیز اجازه بدهید که تعریفی از مالیات بر در‌امد اجاره ملک داشته باشیم. مالیات بر درامد اجاره ملک به مالیاتی گفته می‌شود که از اجاره دهنده ملک اعم از مالک یا کسی که ملک را برای اجاره دادن از مالک اجاره کرده، دریافت می‌شود. مالیات بر درا‌مد اجاره ملک، نوعی مالیات مستقیم است که زیرمجموعه مالیات املاک و مستغلات قرار می‌گیرد.

همچنین با توجه به اینکه تعیین مالیات بر درآمد اجاره در هر سال، توسط کمیسیون تلفیق مجلس مشخص می‌شود، بنابراین ممکن است این مالیات در هر سال متفاوت باشد یا شاید هم تغییر نکند. شاید بخواهید بدانید که نحوه محاسبه مالیات بر درامد اجاره ملک در سال ۱۴۰۲ به چه صورت است؟

نحوه محاسبه مالیات بر درامد اجاره ملک در سال ۱۴۰۲، بنابر ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم اخذ می‌‌شود که طی آن از کل مال‌الاجاره پس از کسر ۲۵ درصد آن، مالیات اخذ می‌شود. بنابراین می‌توان اینطور عنوان کرد که مالیات بر درامد اجاره ملک در سال ۱۴۰۲ بر‎اساس ۷۵ درصد اجاره ملک محاسبه می‌شود.

مالیات بر درامد اجاره ملک

مبنای محاسبه درآمد اجاره ملک 1402

براساس ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اجاره طبق قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا عادی) مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد. همچنین در موارد زیر مبنای محاسبه درآمد اجاره، ارقام مندرج در جدول املاک تعیین و اعلام شده توسط سازمان مالیاتی است:

• در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه قرارداد خودداری شود.
• مبلغ مندرج در قرارداد کمتر از 80% ارقام مندرج در جدول ارائه شده توسط سازمان مالیاتی باشد.
• واحدهای مسکونی مشمول ماده 54 مکرر ق.م.م.

درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

براساس ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود، عبارت است از کل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی پس از کسر 25% بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. به عبارت دیگر، تنها 75% از مبلغ دریافتی بابت اجاره مشمول پرداخت مالیات است.

مالیات بر درامد اجاره بر اساس ماهیت موجر به چند دسته تقسیم می‌شود؟

مالیات بر درامد اجاره ملک  براساس ماهیت به دو دسته تقسیم می شود که در ادامه هر‎کدام را بررسی خواهیم کرد.

درآمد مشمول مالیات بر اجاره دست اول

در اجاره‌نامه دست اول، اجاره دهنده مالک ملک است. در این صورت مالیات بر اجاره از کل مبلغ اجاره پس از کسر 25% بابت استهلاک و سایر هزینه‌های ملک، دریافت می‌شود. به بیان دیگر، ماخذ دریافت مالیات بر اجاره دست اول، 75% اجاره بهای سالیانه است. ماخذ دریافت مالیات بر اجاره سالانه دست اول = 12 × (اجاره بهای دریافتی ماهانه از مستاجر × 75%)

درآمد مشمول مالیات بر اجاره دست دوم

در اجاره‌نامه دست دوم، اجاره دهنده مالک ملک نیست. به عبارت دیگر، اگر مستاجر ملک محل اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد، مشمول مالیات اجاره دارای دست دوم می‌شود. در این صورت مأخذ دریافت مالیات برای اجاره‌داری دست دوم، تفاوت اجاره بهای پرداختی توسط مستاجر اول به مالک و اجاره بهای دریافتی از مستاجر دوم است.

مأخذ دریافت مالیات بر اجاره سالانه دست دوم = 12 × (اجاره‌بهای پرداختی ماهانه توسط مستاجر دوم – اجاره‌‌بهای پرداختی ماهانه توسط مستاجر اول)

نحوه محاسبه مالیات بر درامد اجاره ملک در سال ۱۴۰۲

مطابق ماده ۵۳ ق.م.م، مالیات بر درا‌مد اجاره ملک بر مبالغ دریافتی بابت رهن (رهن تصرف) و اجاره (پس از کسورات و معافیت‌های متعلق) اعمال می‌شود. نرخ محاسبه مالیات اجاره املاک همانند نرخ مالیات بر درآمد اشخاص است. از این رو نحوه محاسبه مالیات بر درامد اجاره ملک بر‌اساس ماهیت موجر (اعم از حقیقی یا حقوقی) متفاوت است.

نحوه محاسبه مالیات رهن و اجاره املاک برای اشخاص حقیقی ۱۴۰۲

اگر موجر شخص حقیقی باشد، مالیات بر درآمد اجاره (پس از کسر ۲۵%) به نرخ مقرر در ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم براساس تصویب‌نامه هیأت وزیران به شماره ۷۷۸۹۹/ت ۵۹۷۲۷ ه مورخ ۱۴۰۱/۰۵/۰۹ محاسبه می‌شود. به این ترتیب نرخ محاسبه مالیات بر در‌ا‌مد اجاره ملک برای مالکین حقیقی مطابق جدول زیر تعیین می‌شود:

نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک برای اشخاص حقوقی ۱۴۰۲

در صورتی که موجر شخص حقوقی باشد، درآمد اجاره (پس از کسر ۲۵%) به نرخ ۲۵% مشمول مالیات می‌شود.

حالت‌های مالیات اجاره املاک

در بررسی حالت‌های مختلف قراردادهای رهن و اجاره باید آن رویداد را از سه منظر اصلی آن یعنی موجر، مستاجر و سازمان امور مالیاتی توجه کرد و بدانیم که هر‌یک از این اشخاص چه وظایفی دارند و چگونه اقدام به محاسبهٔ مالیات خود می‌کنند.

الف) موجر حقوقی-مستاجر حقوقی

مطابق قانون، مستأجر ابتدا باید درآمد مشمول مالیات را طبق ماده ۵۳ محاسبه کند و اگر موجر حقیقی باشد با نرخ ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم مالیات را محاسبه و اگر موجر حقوقی باشد با نرخ ماده ۱۰۵ قانون مالیات‌های مستقیم مالیات را محاسبه کند و پس از کسر کردن مبلغ مالیات اجاره از مال‌الاجاره، باقیماندهٔ اجاره را به موجر پرداخت کند و همچنین تا پایان ماه بعد فرصت دارد که مالیات اجاره کسر شده را به سازمان امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم کند. لازم به ذکر است که مستاجر مالیات تکلیفی را بر‌اساس اجاره محاسبه می‌کند و تکلیفی در برابر محاسبه مالیات مبلغ رهن یا ودیعه ندارد.

از سری وظایف مهمی که یک موجر حقوقی باید حتماً آن را رعایت کند به شرح زیر است: 

1. درآمدها و هزینه‌های ملک را در دفاتر شناسایی کند.
2. سود و زیان حاصل از اجاره ملک را در اظهارنامه‌ی مالیاتی اشخاص حقوقی، ابراز کند.
3. مالیات بر درامد اجاره ملک را مطابق با نرخ ماده ۱۰۵ قانون مالیات‌های مستقیم، شناسایی و پس از کسر مالیات‌های تکلیفی که توسط مستأجر پرداخت شده باشد، اقدام به پرداخت مالیات می‌کند.

مطابق قانون، سازمان امور مالیاتی در قبال قرارداد اجاره وظایف زیر را دارد:

1. بررسی قرارداد اجاره و تطبیق آن با قانون.
2. بررسی وظایف موجر و همچنین نحوهٔ برخورداری از معافیت‌های مقرر.
3. بررسی وظایف مستاجر و محاسبهٔ جرایم متعلقه در صورت تخلف.
4. در صورت قبولی دفاتر، مالیات ابرازی را مشروط بر اینکه قرارداد قابل استناد باشد، تأیید می‌کند.
5. در صورت عدم قبولی دفاتر یا عدم احراز واقعی بودن قرارداد، مالیات را به صورت علی‌الرأس و با احتساب معافیت ۲۵ درصد نرخ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌کند.

ب) موجر حقیقی-مستاجر حقوقی

وظایف موجر حقیقی: موجر حقیقی مکلف است مالیات اجاره خود را مطابق قانون محاسبه کند و طی اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک، اقدام به ارسال آن کند. اگر موجر از چنین وظیفه‌‌ای تخلف کند، به صرف عدم ارسال اظهارنامه از معافیت موضوع ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم محروم نمی‌شود، اما مشمول جریمه‌ تأخیر موضوع ماده ۱۹۰ قانون مالیات‌های مستقیم خواهند شد.

ج) موجر حقوقی-مستاجر حقیقی

وظایف مستاجر حقیقی: عدم تکلیفی مالیاتی در قبال قرارداد اجاره برای مستاجر حقیقی؛ بنابراین در هر حالتی که مستاجر حقیقی باشد مستاجر تکلیف مالیاتی ندارد.

وظایف سازمان امور مالیاتی:  در بررسی مالیات اجاره موجر، سازمان امور مالیاتی با دو حالت کلی روبرو می‌شود که عبارتند از اینکه:

1. دفاتر مورد قبول واقع شود و دفاتر شخص حقوقی مردود شود.
2. اگر دفاتر شخص حقوقی مورد قبول واقع شود، ممیز فقط به کنترل میزان درآمد ابرازی و هزینه‌های مربوط به ملک اجاره‌ای می‌پردازد.
3. اگر دفاتر شخص حقوقی تأیید نشود، در این حالت به دلیل اینکه مستاجر شخص حقیقی است، ممیز مالیاتی ابتدا باید آزمون ۸۰٪ را انجام دهد و بعد از آن اقدام به کسر معافیت ۲۵٪ درصد موضوع ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم کند.

د) موجر حقیقی-مستاجر حقیقی

وظایف مستاجر حقیقی: وظیفه‌ای ندارد.

وظایف موجر حقیقی: ارسال اظهارنامه املاک، کسر معافیت ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم، نرخ ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم، کسر مالیات تکلیفی ندارد، پرداخت بدهی.

وظایف سازمان امور مالیاتی: بررسی قرارداد، اظهارنامه، آزمون ۸۰ درصد، بررسی معافیت ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم، کسر مالیات تکلیفی ندارد، وصول بدهی.

معافیت محاسبه مالیات اجاره املاک ۱۴۰۲

سازمان مالیاتی معافیت‌هایی برای پرداخت مالیات بر درامد اجاره ملک در نظر گرفته است. مطابق مواد ۵۳، ۵۵ و ۵۷ ق.م.م موارد زیر مشمول معافیت پرداخت مالیات بر درامد اجاره ملک هستند:

جدول معافیت‌های مالیات اجاره املاک ۱۴۰۲

پرداخت مالیات اجاره ملک بر عهده کیست؟

پرداخت کننده مالیات اجاره املاک طبق ماهیت مستاجر (اعم از حقیقی یا حقوقی) متفاوت است.

سامانه مالیات اجاره ملک

اشخاص حقیقی و حقوقی در ایران برای انجام کارهای مالیاتی خود باید به سایت https://my.tax.gov.ir مراجعه کنند.  در این سامانه امکان ارسال اظهارنامه مالیاتی، پرداخت مالیات نقل و انتقال خودرو، پرداخت مالیات اجاره ملک و خدمات متنوع دیگری وجود دارد که از طریق آن می‌توانید تمام کارهای مالیاتی خود را انجام دهید.

اگر بار اول است که به این سایت مراجعه می‌کنید، ابتدا باید در این سامانه ثبت‌نام کنید و پس از تأیید توسط سازمان امور مالیاتی برای انجام امور مالیاتی وارد سایت شوید. بعد از ورود به سایت همهٔ اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند از طریق این سامانه اظهارنامه اجاره املاک را تکمیل و برای اداره امور مالیاتی ارسال کنند.

نحوه پرداخت مالیات اجاره ملک

در حالتی که مستاجر شخص حقیقی باشد، مالیات بر درآمد اجاره املاک تجاری یا مسکونی (مالیات رهن کامل و یا مالیات رهن و اجاره) پس از تکمیل و ارسال اظهارنامه مالیاتی توسط موجر، محاسبه و پرداخت می‌شود. اما برای مستاجران حقوقی، پرداخت مالیات اجاره به صورت مالیات تکلیفی بر عهدۀ مستاجر قرار دارد.

جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره ۱۴۰۲

پرداخت نکردن هر نوع ماليات بر درآمد و عدم همکاری با سازمان امور مالیاتی منجر به جریمه خواهد شد. با نگرش به این که جرائم مالیاتی مبلغ کمی نیستند، پیشنهاد می‌شود از نتایج عدم پرداخت مالیات آگاه شوید که شامل جریمه‌ها نشوید.

جمع‌بندی

در این مقاله دربارهٔ مالیات بر درامد اجاره ملک و قوانین پرداخت و معافیت آن صحبت کردیم. مالیات اجاره زیر مجموعه مالیات املاک محسوب می‌شود. همچنین برای پرداخت آن باید به سایت امور مالیاتی مراجعه کنید. راستی شما برای ارسال اظهارنامه‌های مالیاتی اجاره املاک و کسب‌وکارتان از چه روش‌هایی استفاده می‌کنید؟ آیا خودتان اقدام به ارسال می‌کنید یا از موسسه‌های حسابداری کمک می‌گیرید؟

سوالات متداول