مالیات فروش ملک چقدر است؟ نحوه محاسبه + معافیت ها

فروش ملک یکی از مهم‌ترین تصمیم‌های مالی برای هر شخص است. این فرآیند نه تنها از نظر اقتصادی تأثیرگذار است، بلکه از نظر قانونی و مالیاتی پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. یکی از مهم‌ترین مسائلی که در فروش ملک باید به آن توجه کرد، مالیات فروش ملک است. در ادامه این مقاله از محاسبان، موضوع مالیات فروش ملک را بررسی می‌کنیم. 

مالیات فروش ملک چیست؟

بر طبق باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم، خرید و فروش ملک نوعی درآمد محسوب شده و مشمول مالیات بر نقل و انتقال ملک می‌شود. طبق ماده ۵۴، انتقال قطعی املاک مسکونی و تجاری به غیر، مشمول ۵ درصد از ارزش معامله به‌عنوان مالیات است. این مالیات بر درآمد حاصل از فروش املاک و مستغلات وضع و از فروشنده دریافت می‌شود.

انواع مالیات فروش ملک

شاید تصور کنید مالیات فروش ملک صرفاً ۵ درصد ارزش معامله است و محاسبه آن ساده خواهد بود، اما ویژگی‌های ملک، مانند کاربری مسکونی، تجاری، صنعتی یا اداری و همچنین شرایط ویژه‌ای مثل ارثی یا اوقافی بودن و لوکس بودن آن تأثیر مستقیمی بر نحوهٔ محاسبه مالیات دارند. به همین دلیل، مالیات نقل و انتقال برای هر نوع ملک به‌صورت متفاوت تعیین می‌شود. در ادامه، جزئیات محاسبه مالیات فروش املاک مختلف را بررسی خواهیم کرد.

1. مالیات فروش ملک به فرزندان

قانون مالیات‌های مستقیم معافیت خاصی برای انتقال ملک به فرزند در نظر نگرفته است. بنابراین، این نوع واگذاری، مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود. بااین‌حال، معیار اصلی در محاسبه مالیات، درآمد حاصل از انتقال ملک است. اگر والدین بدون دریافت وجه، ملک خود را به فرزندشان واگذار کنند و معامله مشکوک به تبانی نباشد، مالیاتی به آن تعلق نمی‌گیرد.

2. مالیات فروش زمین

مالیات نقل و انتقال زمین، که نوعی مالیات بر دارایی محسوب می‌شود، مشابه مالیات فروش ملک بوده و ۵ درصد ارزش معامله را شامل می‌شود.

3. مالیات فروش ملک تجاری

برای محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک تجاری، باید نکات خاص هر نوع انتقال را در نظر بگیرید. به طور کلی، فروش یا واگذاری املاک تجاری مشمول مالیات‌های مختلفی می‌شود که هر یک به نرخ متفاوتی محاسبه می‌شوند:

4. مالیات فروش ملک صنعتی

مالیات نقل و انتقال ملک صنعتی یکی از مواردی است که اغلب با مالیات واحدهای آلاینده اشتباه گرفته می‌شود. در حالی که واحدهای صنعتی به دلیل آلایندگی ممکن است مشمول مالیات ارزش افزوده متفاوتی شوند، این موضوع تأثیری بر مالیات نقل و انتقال ملک صنعتی ندارد.

5. مالیات فروش ملک اوقافی

مالیات فروش املاک اوقافی یک موضوع خاص است که در قوانین مالیاتی ایران به طور ویژه‌ای تنظیم شده است. مطابق با ماده ۳ قانون مالیات‌های مستقیم، املاک اوقافی از مالیات سالانه املاک معاف هستند؛ اما در صورت فروش این املاک، شرایط متفاوتی وجود دارد.

چنانچه مدیران املاک وقفی تصمیم به فروش این املاک بگیرند، موظف به رعایت ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم هستند. طبق این ماده، باید ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک را به عنوان مالیات نقل و انتقال به سازمان امور مالیاتی پرداخت کنند. این نرخ مشابه مالیات نقل و انتقال در سایر املاک است و به ارزش قرارداد انتقال ملک وقفی بستگی دارد.

6. مالیات فروش ملک ورثه‌ای

انتقال ملک همیشه به صورت اختیاری انجام نمی‌شود و در برخی مواقع، انتقال ملک به ورثه به صورت قهری است؛ یعنی مالک ملک فوت کرده و اموال او به ورثه منتقل می‌شود. در چنین شرایطی، ورثه از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک معاف هستند و انتقال ملک مشمول مالیات نخواهد شد.

7. مالیات فروش ملک قولنامه‌ای

همانطور که اشاره شد، صاحب ملک در صورت فروش یا واگذاری ملک، موظف به پرداخت مالیات نقل و انتقال است. این امر فارغ از نوع مالکیت ملک است؛ چه ملک به صورت قولنامه‌ای در اختیار شخص باشد و وی از این طریق قصد فروش آن را داشته باشد، و چه مالک سند شش‌دانگ قانونی باشد. در هر دو صورت، فروش ملک مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد شد و این مسئولیت از صاحبان ملک گرفته نمی‌شود.

نحوه محاسبه مالیات فروش ملک

بر‌اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات نقل و انتقال املاک ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است. این ارزش، که معمولاً کمتر از قیمت فروش واقعی است، توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود.

به عنوان مثال اگر ارزش معاملاتی یک آپارتمان ۲ میلیارد تومان باشد، مالیات آن چنین محاسبه می‌شود:

۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۵٪ = ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

معافیت مالیات فروش ملک

در مبحث مالیات فروش خانه، معافیت‌هایی وجود دارد که به شرح زیر است:

1. املاکی که به تملک دولت درآمده‌اند: طبق ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی آن، املاکی که به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند.
2. اولین انتقال واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت: املاکی که در قالب برنامه‌های مسکن ارزان و متوسط قیمت احداث شده و ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب قانون، طبق ضوابط وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی منتقل شوند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف خواهند بود.
3. املاک در فهرست آثار ملی ایران: املاکی که به فهرست آثار ملی ایران اضافه شده و به سازمان میراث فرهنگی منتقل شوند، از مالیات نقل و انتقال معاف هستند. همچنین، اگر این املاک در دست اشخاص باقی بمانند، از ۵۰ درصد مالیات بر درآمد معاف خواهند شد.
4. زمین‌هایی که به‌صورت سند عادی منتقل شده و ساختمان در آن ساخته شده باشد: در صورتی که زمین با سند عادی (مبایعه‌نامه) فروخته شده و پس از ساخت ساختمان، تنظیم سند رسمی صورت گیرد، به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال لحاظ نخواهد شد.
5. استرداد مالیات در صورت عدم انجام معامله: اگر پس از پرداخت مالیات، معامله به‌طور قطعی انجام نشود، مؤدی می‌تواند با درخواست و تأیید دفتر اسناد رسمی، مالیات پرداختی را ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی دریافت کند.
6. املاک دستدارمی: در مواردی که ملک به‌طور عرف در تصرف شخصی باشد و سند مالکیت نداشته باشد، متصرف همانند مالک به شمار می‌آید و در هنگام انتقال، مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود.
7. املاک اوقافی: در املاک اوقاف، مستأجر تنها نسبت به عرصه (زمین) مشمول مالیات نقل و انتقال می‌شود.

جریمه عدم پرداخت مالیات فروش ملک

عدم پرداخت به موقع مالیات نقل و انتقال ملک می‌تواند به جریمه‌های قابل توجهی منجر شود. این جریمه‌ها معمولاً به صورت افزایشی و با گذشت زمان از مهلت قانونی برای ارسال اظهارنامه یا پرداخت مالیات، افزایش می‌یابند. پس از تعیین مالیات قطعی، مودیان حداکثر ۳۰ روز فرصت دارند که مالیات مربوطه را پرداخت کنند. عدم پرداخت مالیات فروش ملک، علاوه بر اینکه تا زمان پرداخت سند ملک نمی‌تواند به نام خریدار شود، موجب جریمه‌ای معادل ۲.۵٪ مبلغ مالیات به ازای هر ماه تأخیر است.

جمع‌بندی

در نهایت، هنگام فروش ملک، هزینه‌هایی وجود دارد که فروشنده باید در این فرآیند متحمل شود. یکی از مهم‌ترین این هزینه‌ها، مالیاتی است که به‌طور ویژه برای نقل و انتقال ملک از فروشنده دریافت می‌شود. مالیات نقل و انتقال ملک یک بخش اجتناب‌ناپذیر از فرآیند فروش املاک است که باید به‌دقت در نظر گرفته شود و برای پرداخت این مالیات، آگاهی کامل از قوانین و مقررات مالیاتی ضروری است. 

سوالات متداول