مالیات اجاره چیست؟

مالیات اجاره یکی از انواع مالیات هاست که در دسته مالیات‌های مستقیم قرار می‌گیرد از صاحبان املاک تجاری یا مسکونی اخذ می‌شود. اخذ مالیات برای رشد و آبادانی کشور ضروری است. روش‌های مختلفی برای گرفتن مالیات وجود دارد. با این حال بسیاری از افراد اطلاعات چندانی در این خصوص ندارند. آگاهی در مورد انواع مالیات‌ها و شیوه پرداخت آن‌ها، شما را از بسیاری جرائم احتمالی نجات می‌دهد.

مالیات بر اجاره هم به انواع مختلفی تقسیم می‌شود و نحوه محاسبه هر کدام متفاوت است. برای اطلاع دقیق از میزان مالیات بر اجاره چه اقداماتی باید انجام داد؟ چه اشخاصی از پرداخت این نوع مالیات معاف هستند؟ در ادامه این مطلب همراه ما باشید تا اطلاعات کافی در مورد مالیات بر اجاره کسب کنید.

مالیات اجاره چیست؟

مالیات انواع مختلفی دارد که یکی از آن‌ها مالیات بر درآمد است. یعنی هر فرد وقتی از هر طریقی درآمدی کسب می‌کند، مطابق قانون باید مالیات آن را پرداخت کند. خود مالیات بر درآمد هم به انواع مختلفی تقسیم می‌شود که مالیات بر درآمد املاک یکی از آن‌هاست. مالیات بر اجاره هم زیرمجموعه همین مالیات‌ها قرار می‌گیرد.

وقتی املاک یا هرگونه مستغلات مسکونی یا تجاری خود را به فرد دیگری اجاره می‌دهید، درآمدی از این طریق کسب می‌کنید. این نوع درآمد با هر هدفی که باشد مشمول مالیات می‌شود. به این ترتیب همه افرادی که ملک خود را اجاره می‌دهند، مشمول پرداخت مالیات هستند و باید آن را به حساب دولت واریز کنند.

این نوع مالیات که در دسته مالیات‌های مستقیم قرار می‌گیرد، ربطی به مستاجر ندارد. یعنی براساس قانون صاحب ملک مسکونی یا تجاری موظف به پرداخت مالیات است. به این ترتیب مالکان وظیفه دارند هر ساله اظهارنامه‌های مالیاتی خود را تقدیم سازمان امور مالیاتی کنند تا مالیات مربوط به آن‌ها تعیین شود.

مالیات اجاره چگونه محاسبه می‌شود؟

مالیات بر درآمد اجاره برای همه یکسان نیست. میزان این مالیات بستگی به مبلغ دریافتی مالک از مستاجر به عنوان اجاره‌بها دارد. با این حال این میزان چگونه مورد محاسبه قرار می‌گیرد؟ برای محاسبه میزان مالیات بر درآمد اجاره شیوه محاسبه رایجی وجود دارد.

به طور کلی برای محاسبه مالیات اجاره، مبلغ دریافتی مالک از مستاجر در 12 ضرب می‌شود. باتوجه به این که اجاره‌ها یک ساله هستند و هر سال 12 ماه دارد، عدد 12 در این محاسبات به تعداد ماه‌های یک سال است. برای مثال اگر 1 میلیون تومان از مستاجر دریافت می‌کنید؛ این عدد ضربدر 12 شده که نتیجه آن 12 میلیون تومان می‌شود. طبق قانون به 75 درصد میزان اجاره بهای سالانه مالیات تعلق می‌گیرد. 75 درصد برای مثال فوق حدود 9 میلیون تومان خواهد بود که میزان مالیات بر درآمد اجاره به این 9 میلیون تعلق خواهد گرفت. میزان نهایی و دقیق مالیات این 9 میلیون تومان باتوجه به پارامترهای خاصی، توسط سازمان امور مالیاتی محاسبه می‌شود.

در صورتی که از مستاجر پول پیش هم دریافت کرده باشید، شیوه محاسبه کمی متفاوت خواهد بود. برای این مورد باید 18 درصد از پول پیش دریافت شده هم روی اجاره‌بهای ماهیانه جمع شود. عدد به دست آمده طبق شیوه محاسبه اصلی در عدد 12 ضرب می‌شود. به این ترتیب سازمان امور مالیاتی میزان دقیق مالیات بر درآمد اجاره را مشخص خواهد کرد.

معرفی انواع مالیات اجاره

همانطور که اشاره شد، پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ارتباطی با مستاجر ندارد. مالکان موظف هستند، طبق قانون تیر ماه هر سال اظهارنامه مالیاتی خود را تقدیم سازمان امور مالیاتی کشور کنند. به طور کلی مالیات بر درآمد اجاره به شرح زیر می باشد:

1. مالیات بر درآمد اجاره املاک
2. مالیات بر درآمد ساخت و ساز
3. مالیات بر نقل و انتقال ملک
4. مالیات بر املاک خالی از سکنه

که در ادامه به معرفی آنها خواهیم پرداخت.

مالیات بر درآمد اجاره املاک

یکی از معروف‌ترین انواع مالیات اجاره است که مالکان املاک تجاری یا مسکونی وظیفه پرداخت آن را برعهده دارند. این نوع مالیات فقط به اجاره‌بهای دریافتی تعلق می‌گیرد و شامل رهن کامل نمی‌شود. همانطور که در بخش محاسبه مالیات اشاره کردیم، نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره مشخص شده است. البته تعیین میزان دقیق این مبلغ برعهده سازمان امور مالیاتی است.

مالیات بر درآمد ساخت و ساز

برخی اشخاص حقیقی اقدام به ساخت و ساز واحدهای مسکونی به شکل انبوه و فروش آن می‌کنند. برای این دسته از اشخاص حدود 15 تا 25 درصد مالیات بر درآمد ساخت و ساز در نظر گرفته می‌شود. درواقع این درصد بر سود حاصل از فروش اولین واحد مسکونی تعلق می‌گیرد. وظیفه پرداخت این مالیات برعهده سازنده است. این میزان مالیات برای شرکت‌های ساختمانی (اشخاص حقوقی)، حدود 25 درصد خواهد بود. همچنین شرکت‌های تعاونی 18 درصد از سود ساخت و ساز و فروش واحدهای مسکونی را به عنوان مالیات پرداخت خواهند کرد.

مالیات بر نقل و انتقال ملک

این نوع مالیات اجاره، طبق کارشناسی و ارزشگذاری شامل 5 درصد ارزش معاملاتی ملک می‌شود. پرداخت این مالیات برعهده مالک یا فروشنده است. همچنین ارزشگذاری ملک برعهده کمیسیون تقویم املاک گذاشته می‌شود. به طور کلی فاکتورهایی برای تعیین ارزش ملک توسط این کمیسیون وجود دارد که عبارتند از سن بنا، موقعیت زمین، مساحت زمین، نوع کاربری، تجهیزات موجود، نوع مالکیت و … . قابل ذکر است که مواردی، مثل معاوضه و اجاره به شرط تملیک هم شامل این نوع مالیات می‌شوند.

مالیات بر املاک خالی از سکنه

گاهی اوقات برخی از مالکان واحدهای تجاری و مسکونی بنا به دلایلی از اجاره دادن ملک خودداری می‌کنند. در سال‌های اخیر مالیاتی برای این نوع املاک هم درنظر گرفته شده است. هدف این طرح ایجاد فشار روی مالکان برای اجاره دادن ملک است تا املاک خالی نمانند. چرا که خالی ماندن املاک، برابر است با کاهش عرضه و افزایش تقاضا. طبق اصول بازار اگر تقاضا بر عرضه فزونی پیدا کند، قیمت املاک هم افزایش پیدا خواهد کرد. هدف مالیات بر املام خالی، برقراری تعادل نسبی در بازار عرضه و تقاضای املاک است. میزان این مالیات سال به سال بیشتر می‌شود. البته این مالیات برای خانه‌هایی که در شهرهای با جمعیت زیر 100 هزار نفر قرار دارند، شامل نمی‌شود.

برای تشکیل پرونده مالیات اجاره چه مدارکی نیاز است؟

برای تشکیل پرونده در سازمان امور مالیاتی برای پرداخت مالیات بر اجاره درآمد، مالک باید مدارکی را تهیه و ارائه دهد. این مدارک عبارتند از:

• تصویر کارت ملی و شناسنامه مالک یا مالکان
• تصویر سند مالکیت ملک و بنچاق
• تصویر پایان کار
• تصویر اسناد رسمی و عادی اجاری
• تصویر صورت مجلس تفکیکی
• تصویر گواهی انحصار وراثت (در صورت ورثه‌ای بودن ملک)
• تصویر وکالتنامه وکیل (در صورت مراجعه وکیل)

نحوه پرداخت مالیات بر اجاره چگونه است؟

همانطور که اشاره کردیم، صاحبان املاک مسکونی یا تجاری، موظف به پرداخت اجاره مالیات هستند. به این ترتیب کلیه اشخاص حقیقی که دارای ملک یا املاک تجاری و مسکونی هستند، باید تیر ماه هر سال نسبت به پر کردن فرم اظهارنامه مالیاتی اقدام کنند.

بعد از پر کردن اظهارنامه مالیاتی، باید مدارک و مستندات مربوطه را ضمیمه پرونده کرده و تحویل اداره مالیات محل سکونت کنند. البته می‌توان این کار را از طریق سایت اینترنتی یا اپلیکیشن سازمان مالیاتی هم انجام داد. در این سامانه‌ها می‌توانید اطلاعات و مشخصات خود را وارد کرده و میزان مالیات تعلق گرفته را مشاهده کنید. همچنین بعد از بررسی مشخصات و مدارک شما، کد رهگیری از طرف سازمان امور مالیاتی ارسال می‌شود. با استفاده از این کد می‌توانید فعالیت‌های مالیاتی خود را راحت‌تر پیگیری کنید.

جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره

طبق قانون عدم پرداخت مالیات به هر دلیلی شامل جریمه می‌شود. اشخاص حقیقی یا حقوقی موظف به همکاری با سازمان امور مالیاتی برای پرداخت مالیات‌های خود هستند. به همین دلیل اگر این همکاری صورت نگیرد، جریمه‌های سنگینی برای مودیان مالیاتی در نظر گرفته می‌شود.

مالیات بر درآمد اجاره هم یکی از انواع مالیات‌هاست که عدم پرداخت آن با جریمه همراه خواهد بود. اگر به عنوان مالک در زمان و مهلت مقرر، اقدام به پرداخت مالیات نکنید، باید 10 درصد از مبلغ مالیات را به عنوان جریمه پرداخت کنید.

جریمه دیگری هم وجود دارد که به تخلف مالک در پر کردن اظهارنامه مالیاتی مربوط می‌شود. برخی از مالکان اقدام به دادن اطلاعات خلاف واقع برای کاهش مالیات می‌کنند. این موضوع از چشم کارشناسان مالیات دور نمی‌ماند و در صورت احراز با جرایم سنگینی همراه خواهد بود. این جریمه شامل پرداخت 1 برابر کل مالیات تعلق گرفته می‌شود.

بررسی شرایط معافیت از پرداخت مالیات بر اجاره

با وجود این که پرداخت مالیات اجاره برای همه مالکان حقیقی و حقوقی ضروری است، اما تبصره‌ها و استثنائاتی هم در این زمینه وجود دارد. این تبصره‌ها توسط قانون‌گذاران برای تشویق مالکان به اجاره دادن ملک در نظر گرفته می‌شوند. موارد زیر معاف از مالیات بر درآمد اجاره هستند:

• معافیت مالیاتی خانوادگی
• معافیت مالیاتی زیربنا
• معافیت مالیاتی اشتراک دریافت و پرداخت اجاره
• معافیت مالیاتی تنها راه درآمد
• معافیت مالیاتی زمان تخلیه
• معافیت مالیاتی نوسازی
• معافیت مالیاتی میراث فرهنگی

در ادامه به موارد بالا می‌پردازیم.

معافیت مالیاتی خانوادگی

یکی از رایج‌ترین انواع معافیت‌هاست که بیشتر مالکان از آن استفاده می‌کنند. معافیت خانوادگی شامل اجاره واحد مسکونی به اقوام درجه یک می‌شود. اقوام درجه یک، شامل پدر، مادر، برادر، خواهر، همسر، فرزندان و … می‌شود. البته این معافیت تنها شامل اجاره یک واحد مسکونی به یکی از این اقوام درجه یک خواهد شد. اگر بیش از یک واحد به یکی از اقوام تعلق بگیرد، شامل مالیات اجاره می‌شود.

معافیت مالیاتی زیربنا

این نوع مالیات به حد نصاب زیربنا باتوجه به سطح تعیین شده در هر شهر مربوط می‌شود. برای مثال اگر متراژ زیربنای خانه شما در تهران کمتر از 150 متر مربع باشد، معاف از مالیات خواهید بود. این میزان در شهرهای دیگر به 200 متر مربع می‌رسد.

معافیت مالیاتی اشتراک دریافت و پرداخت اجاره

این نوع معافیت مالیات اجاره، شامل اشخاصی می‌شود که ملک خود را اجاره داده و خودش هم اجاره‌نشین باشد. وقتی شما واحد مسکونی خود را به شخص دیگری اجاره می‌دهید و در واحد مسکونی شخص دیگری اجاره‌نشین می‌شوید، معاف از پرداخت مالیات بر اجاره ملک خود خواهید شد.

معافیت مالیاتی تنها راه درآمد

همانطور که اشاره شد، مالیات اجاره یکی از انواع مالیات بر درآمد محسوب می‌شود. گاهی برخی افراد منبع درآمد دیگری ندارند و تنها منبع درآمد آنها اجاره ملک مسکونی یا تجاری است. این اشخاص طبق ماده 84 قانون مالیات‌های مستقیم، معاف از پرداخت مالیات بر اجاره هستند. البته این معافیت سقف مجازی دارد که اگر میزان اجاره‌بها از آن بیشتر باشد، مالیات مازاد آن از شخص دریافت می‌شود. همچنین اگر ثابت شود که اجاره ملک تنها راه درآمدی شخص نبوده، اما در اظهارنامه قید شده باشد، شخص مشمول جرائم مالیاتی سنگینی خواهد شد.

معافیت مالیاتی زمان تخلیه

این معافیت زمانی تعلق گرفته می‌شود که صاحب ملک مسکونی، ملک خود را فروخته و زمان تخلیه را هم در سند انتقال قید کرده باشد. طبق قانون این ملک تا 6 ماه از پرداخت مالیات اجاره معاف خواهد بود. درواقع این فرصت برای تخلیه صاحب پیشین ملک است.

معافیت مالیاتی نوسازی

گاهی صاحب ملک برای تعمیرات و نوسازی ملک، اقدام به دریافت وام و تسهیلات از نهادهای دولتی می‌کند. این مبالغ دریافت شده طبق قانون مشمول مالیات بر اجاره نمی‌شود.

معافیت مالیاتی میراث فرهنگی

این نوع معافیت شامل آثار ملکی ثبت شده در سازمان میراث فرهنگی می‌شود. این نوع املاک به طور کلی از مالیات نقل و انتقال ملک معاف می‌شوند. البته اگر این ملک تحت اختیار شخص باشد، باید 50 درصد مالیات اجاره را پرداخت کند.

اظهارنامه مالیاتی چیست و وظیفه تنظیم آن برعهده چه کسی است؟

اظهارنامه مدرکی است که توسط مودیان مالیاتی تهیه و تنظیم می‌شود. اشخاص حقیقی یا حقوقی مشمول مالیات، باید در مهلت مقرر شده نسبت به پر کردن اظهارنامه مالیاتی خود اقدام کنند. برای مالیات اجاره هم این مهلت تا پایان تیر ماه هر سال در نظر گرفته می‌شود.

همانطور که اشاره کردیم، پرداخت این مالیات برعهده مالک بوده و ربطی به مستاجر ندارد. به همین دلیل مالک باید در مهلت مقرر شده، اظهارنامه را تنظیم کرده و به اداره مالیات تحویل دهد. اگر این اظهارنامه در زمان مقرر تهیه و تحویل داده نشود، مالک مشمول جریمه خواهد شد.

نتیجه گیری

مالیات اجاره یکی از انواع مالیات‌های مستقیم است که شامل اجاره‌بهای املاک مسکونی و تجاری می‌شود. پرداخت این نوع مالیات بر درآمد، برعهده مالک بوده و مستاجر دخالتی در این زمینه ندارد. همچنین برخی شرایط باعث می‌شود، اشخاصی که دارای ملک هستند از پرداخت مالیات معاف شوند. به این شرایط به طور مفصل در این مطلب پرداخته شد. همچنین باید بدانید که عدم پرداخت به موقع مالیات بر اجاره، باعث جریمه شدن شما خواهد شد. به همین دلیل بهتر است تیر ماه هر سال، اظهارنامه مربوط به مالیات اجاره را تکمیل کرده و به سازمان امور مالیاتی کشور ارائه دهید.

درصورتی که شما نیز شامل مالیات اجاره هستید می توانید برای اطلاعات بیشتر با متخصصین محاسبان ارتباط گرفته و برای کاهش مالیات بر اجازه راهنمایی بگیرید. برای مشاوره مالیاتی کافیست با شماره 0314020 تماس بگیرید.