مالیات اجاره املاک 1404؛ محاسبه آنلاین مالیات اجاره و معافیت ها

فصل اول از باب سوم قانون مالیات های مستقیم، از ماده ۵۲ تا ۸۰ مربوط به فصل مالیات بر درآمد املاک است. کلیۀ اشخاص حقیقی و حقوقی بابت درآمد‌های حاصل از اجاره املاک باید مالیات اجاره پرداخت کنند. در طبقه‌بندی انواع مالیات، مالیات اجاره در دسته مالیات مستقیم و زیرمجموعه مالیات املاک و مستغلات قرار می‌گیرد. در این مقاله از محاسبان، موضوع مالیات اجاره را بررسی می‌کنیم.

محاسبه آنلاین مالیات بر اجاره

برای محاسبه آنلاین مالیات بر اجاره با وارد کردن اطلاعاتی مانند شخصیت حقیقی یا حقوقی، مبلغ اجاره ماهیانه و مبلغ ودیعه، میزان مالیات قابل پرداخت در سال 1404 مشخص می‌شود.

مالیات بر اجاره چقدر است؟

براساس ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود، عبارت است از کل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی پس از کسر ۲۵% بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. به عبارت دیگر، تنها ۷۵% از مبلغ دریافتی بابت اجاره، مشمول پرداخت مالیات است.

جدول مالیات اجاره

اگر موجر شخص حقیقی باشد، مالیات بر درآمد اجاره پس از کسر ۲۵٪، به نرخ‌های پلکانی در ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم محاسبه می‌شود. به این ترتیب نرخ محاسبه مالیات بر در‌ا‌مد اجاره ملک برای مالکین حقیقی مطابق جدول زیر تعیین می‌شود:

محاسبه مالیات اجاره

مطابق با ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، مبنای تشخیص مالیات اجاره به قرارداد اجاره اعم از رسمی یا عادی بستگی دارد. همچنین در موارد زیر مبنای محاسبه درآمد اجاره، ارقام درج شده در جدول املاک اعلام شده توسط سازمان مالیاتی است:

• در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه قرارداد خودداری شود.
• مبلغ قرارداد کمتر از ۸۰% ارقام درج شده در جدول اعلامی توسط سازمان مالیاتی باشد.
• واحدهای مسکونی مشمول ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم.

نحوه محاسبه مالیات اجاره

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک به شرح زیر است:

مبلغ اجاره‌بهای سالانه: برای محاسبه مبلغ اجار‌ه‌بهای سالانه، ابتدا اجاره‌بهای ماهانه در عدد ۱۲ ضرب می‌شود. در صورتی که بخشی از وجه پرداختی به موجر به‌صورت رهن باشد، ۱۸ درصد مبلغ رهن به اجاره‌بهای سالانه اضافه می‌شود.

کسر هزینه‌های ثابت: مطابق با مقررات، ۲۵ درصد از مبلغ به دست‌آمده به‌عنوان هزینه‌های ثابت کسر می‌شود. بنابراین، ۷۵ درصد اجاره‌بهای سالانه به‌عنوان درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته می‌شود.

تعیین نرخ مالیات: مبلغ مشمول مالیات با جدول نرخ‌های مالیاتی تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی، محاسبه می‌شود.

اشخاص حقیقی: نرخ مالیات برای اشخاص حقیقی به‌صورت پلکانی (۱۵ درصد برای درآمد تا ۲۰۰ میلیون تومان، ۲۰ درصد برای درآمد بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان و ۲۵ درصد برای درآمد بالای ۴۰۰ میلیون تومان) محاسبه می‌شود.

اشخاص حقوقی: نرخ ثابت ۲۵ درصد از کل درآمد، مشمول مالیات می‌شود.

محاسبه مالیات نهایی: میزان مالیات پرداختی پس از ضرب در نرخ مالیاتی مشخص می‌شود. این مبلغ معمولاً به‌صورت ۱۲ قسط ماهانه پرداخت می‌شود.

مالیات بر اجاره بر عهده کیست؟

پرداخت کننده مالیات اجاره املاک طبق ماهیت مستاجر اعم از حقیقی یا حقوقی متفاوت است: 

• در صورتی که مستاجر شخص حقیقی باشد، پرداخت مالیات بر درآمد اجاره بر عهدۀ موجر است. بدین ترتیب، مالیات بر درآمد اجاره پیرو تکمیل و ارسال اظهارنامه محاسبه و مطالبه می‌شود.
• در صورتی که مستاجر شخص حقوقی باشد، مطابق تبصره ۹ ماده ۵۳ ق.م.م، مستاجر موظف است پیش از پرداخت مال‌الاجاره، مالیات متعلق را کسر و تا پایان ماه بعد از پرداخت اجاره به حساب اداره مالیاتی محل وقوع ملک واریز کرده و رسید آن را به موجر ارائه دهد.

مالیات اجاره اشخاص حقیقی

مالیات اجاره شخص حقیقی نوعی مالیات مستقیم است که از درآمد حاصل از اجاره املاک متعلق به اشخاص حقیقی دریافت می‌شود. در این حالت، مالک ملک که درآمد حاصل از اجاره را دریافت می‌کند، موظف است مالیات را به سازمان امور مالیاتی پرداخت کند. 

برای محاسبه مالیات اجاره شخص حقیقی ابتدا برخی هزینه‌ها و معافیت‌های قانونی (مانند هزینه تعمیرات یا معافیت‌های خاص برای املاک مسکونی در برخی مناطق) از کل اجاره‌بها کسر می‌شود. سپس بر طبق میزان درآمد مشمول مالیات (پس از کسر معافیت‌ها)، نرخ مالیات که معمولاً به صورت تصاعدی (۱۰ تا ۲۵ درصد) است، اعمال می‌شود.

مالیات اجاره اشخاص حقوقی

مالیات اجاره اشخاص حقوقی مطابق با قانون مالیات‌‌های مستقیم و مالیات بر درآمد املاک و مستغلات محاسبه می‌شود. این مالیات بر‌اساس درآمد حاصل از اجاره املاک متعلق به اشخاص حقوقی و با نرخ ثابت ماده ۱۰۵ قانون مالیاتهای مستقیم تعیین و اشخاص حقوقی را موظف به ارائه اظهارنامه و پرداخت آن می‌کند. 

برای محاسبه مالیات اجاره اشخاص حقوقی از کل درآمد اجاره‌بها، ابتدا هزینه‌های قابل قبول (مانند هزینه‌های تعمیرات، نگهداری و معافیت‌های قانونی) کسر می‌شود. سپس درآمد خالص به عنوان درآمد مشمول مالیات با نرخ ثابت ۲۵% محاسبه می‌شود.

مالیات مغازه اجاره‌ای بر عهده کیست؟

بر‌اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات مغازه اجاره‌ای هم مانند سایر املاک بر عهده موجر است، مگر اینکه مستاجر شخص حقوقی باشد. در این صورت، مستاجر حقوقی وظیفه کسر و پرداخت مالیات تکلیفی را دارد. نکته مهم این است که مغازه‌ها معمولاً مشمول معافیت زیربنایی نمی‌شوند، مگر در موارد خاص مانند اجاره به نهادهای دولتی.

معافیت مالیات بر اجاره مغازه

برخلاف املاک مسکونی، املاک تجاری مانند مغازه‌ها از معافیت مبتنی بر متراژ برخوردار نیستند. با این حال، در صورتی که مغازه به صورت رایگان به نهادهای دولتی اجاره داده شود، ممکن است معافیت اعمال شود.

چه کسانی از مالیات بر اجاره معاف هستند؟

برخی افراد و املاک بر‌اساس ماده‌های ۵۳، ۵۵ و ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم، مشمول معافیت مالیات اجاره می‌شوند. این معافیت‌ها به شرح زیر است: 

• معافیت خانوادگی: اگر ملک مسکونی به اقوام درجه یک بدون دریافت اجاره واگذار شده باشد، معاف از مالیات اجاره خواهد بود.
• معافیت برای افراد بدون درآمد جانبی: اگر فردی تنها درآمدش از اجاره‌بها ملک است می‌تواند از این معافیت بهره‌مند شود.
• معافیت زیربنا: همانطور که ذکر شد در تهران ملک کمتر از ۱۵۰ متر و در شهرستان ملک کمتر ۲۰۰ متر از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند.
• معافیت برای نوسازی: مبلغی که برای نوسازی و بازسازی از ادارات دولتی یا نیمه دولتی دریافت می‌شود، مشمول مالیات نمی‌شود.
• معافیت به دلیل اجاره به اقشار خاص: اگر ملک به اقشار خاص جامعه مانند افراد تحت حمایت مراکز خاص مثل بهزیستی، خانواده‌های دارای ۳ فرزند یا بیشتر و همینطور اقشار سه دهک پایین جامعه اجاره داده شود، مالیاتی به اجاره تعلق نمی‌گیرد.
• معافیت املاک دولتی: خانه‌های سازمانی که به اشخاص حقوقی داده شده و همچنین املاکی که به وزارتخانه‌ها، موسسات دولتی و تشکیلات وابسته به آنها واگذار شده است، از پرداخت مالیات معاف هستند.
• معافیت مالک پس از فروش و عدم تخلیه ملک: فروش ملک توسط مالک و تخصیص مدت شش ماهه برای تخلیه ملک بدون پرداخت اجاره بها.
• معافیت طبق ساخت و ساز اصول ساختمان سازی: مالکانی که مجتمع‌های مسکونی خود را (بیش از ۳ واحد) مطابق با الگوی مصرف مسکن و به درخواست اداره راه و شهرسازی ساخته‌اند، شامل این معافیت می‌شوند. 

معافیت ماده ۵۷ قانون مالیات های مستقیم

مطابق با ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم، اشخاصی که هیچ درآمد دیگری جز اجاره ملک ندارند، تا سقف معافیت مالیاتی ماده ۸۴ از پرداخت مالیات معاف هستند. معافیت ماده ۵۷ در سال ۱۴۰۴، مبلغ ۲٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است. برای استفاده از این معافیت، باید اظهارنامه مالیاتی را تکمیل و اعلام کنند که درآمد دیگری ندارند. ارائه اظهارنامه نادرست منجر به جریمه‌ای معادل یک برابر مالیات متعلق می‌شود.

سامانه مالیات اجاره ملک

سازمان مالیاتی جهت سازماندهی و انجام امور مرتبط با مالیات برای کلیۀ مودیان، سامانه‌ اختصاصی فراهم کرده است. سامانه مالیات بر اجاره ملک به نشانی estr.tax.gov.ir بخشی از درگاه ملی خدمات مالیاتی است که از طریق آن، مودیان مالیاتی می‌توانند اظهارنامه مالیات اجاره املاک خود را ثبت کنند. 

جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره

در صورت عدم پرداخت مالیات اجاره در مهلت تعیین شده، جریمه‌ای به میزان ۱۰ % مالیات متعلق برای مودی در نظر گرفته می‌شود. همچنین تأخیر در پرداخت مالیات باعث جریمه‌ای به میزان ۲.۵ % مبلغ مالیات به ازای هر ماه تأخیر را به دنبال دارد. در صورت اثبات تنظیم اظهارنامه مالیاتی خلاف واقع، مالک وظیفه دارد غیر از پرداخت مبلغ مالیات، یک برابر آن را هم به عنوان جریمه به سازمان امور مالیاتی پرداخت کند. 

جمع‌بندی

در نهایت، مالیات اجاره یکی از مهم‌ترین انواع مالیات‌های مستقیم است که بر درآمد حاصل از اجاره املاک مسکونی، تجاری و اداری اعمال می‌شود. این مالیات طبق‌ ۷۵% اجاره‌بهای سالیانه و با نرخ‌های پلکانی برای اشخاص حقیقی و نرخ ثابت ۲۵% برای اشخاص حقوقی محاسبه می‌شود. مالکان موظف‌اند اظهارنامه مالیات اجاره املاک خود را در سامانه estr.tax.gov.ir ثبت و پرداخت کنند.  

سوالات متداول