مالیات اجاره چیست؟ نحوه محاسبه مالیات اجاره + معافیت ها

مالیات اجاره یکی از انواع مالیات‌ها است که در دسته قانون مالیات های مستقیم قرار می‌گیرد و از صاحبان املاک تجاری یا مسکونی اخذ می‌شود. روش‌های مختلفی برای گرفتن مالیات وجود دارد. با این حال بسیاری از افراد اطلاعات چندانی در این خصوص ندارند. آگاهی در مورد انواع مالیات‌ها و شیوه پرداخت آن‌ها، شما را از بسیاری جرائم احتمالی نجات می‌دهد.

مالیات بر اجاره هم از این قاعده مستثنی نیست و بهتر است درباره آن اطلاعات دقیق کسب کنید و بدانید چه اشخاصی از پرداخت این نوع مالیات معاف هستند؟ در ادامه این مطلب همراه ما باشید تا نسبت به این موضوع آگاه شوید.

مالیات اجاره چیست؟

مالیات انواع مختلفی دارد که یکی از آن‌ها مالیات بر درآمد است. یعنی هر فرد وقتی از هر طریقی درآمدی کسب می‌کند، مطابق قانون باید مالیات آن را پرداخت کند. خود مالیات بر درآمد هم به انواع مختلفی تقسیم می‌شود که مالیات بر درآمد املاک یکی از آن‌هاست. مالیات بر اجاره هم زیرمجموعه همین مالیات‌ها قرار می‌گیرد.

وقتی املاک یا هرگونه مستغلات مسکونی یا تجاری خود را به فرد دیگری اجاره می‌دهید، درآمدی از این طریق کسب می‌کنید. این نوع درآمد با هر هدفی که باشد مشمول مالیات می‌شود. به این ترتیب همه افرادی که ملک خود را اجاره می‌دهند، مشمول پرداخت مالیات هستند و باید آن را به حساب دولت واریز کنند.

این نوع مالیات که در دسته مالیات‌های مستقیم قرار می‌گیرد، ربطی به مستاجر ندارد. یعنی براساس قانون صاحب ملک مسکونی یا تجاری موظف به پرداخت مالیات است. به این ترتیب مالکان وظیفه دارند هر ساله اظهارنامه‌های مالیاتی خود را تقدیم سازمان امور مالیاتی کنند تا مالیات مربوط به آن‌ها تعیین شود.

نحوه محاسبه مالیات اجاره

قوانین مالیات بر درآمد اجاره املاک

مالکان املاک تجاری یا مسکونی وظیفه پرداخت مالیات بر درآمد اجاره را برعهده دارند. این نوع مالیات فقط به اجاره‌بهای دریافتی تعلق می‌گیرد و شامل رهن کامل نمی‌شود. همانطور که در بخش محاسبه مالیات اشاره کردیم، نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره مشخص شده است. البته تعیین میزان دقیق این مبلغ برعهده سازمان امور مالیاتی است.

همچنین در قانون مالیاتهای مستقیم هم از ماده ۵۳، ۵۴، ۵۵ را به قوانین مالیات اجاره اختصاص داده‌اند که در ادامه آن‌ها را  بررسی می‌کنیم.

درآمد مشمول مالیات املاک اجاره ای

درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شوند، عبارت است از کل اجاره‌ای (چه نقدی و چه غیرنقدی)، بعد از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ و استهلاک‌ها و تعهدهای مالک نسبت به ملک اجاره داده دارد.

درآمد مشمول مالیات درباره اجاره اجاره دست اول ملک مورد وقف یا حبس براساس این ماده محاسبه می‌شود. در رهن تصرف، راهن طبق مقررات مشمول مالیات خواهد بود. 

اگر شخص اجاره دهنده مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات او عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

ماده ۵۴ قانون مالیات مستقیم

درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (۸۰٪) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد ماده (۵۴ مکرر) این قانون، میزان اجاره ­بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

تبصره ۱ ماده ۵۴ 

در صورتی‌که مستأجر جزء مشمولان تبصره ‌(۹) ماده (۵۳) این قانون باشد، اجاره پرداختی مستاجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.

تبصره ۲ ماده ۵۴

چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه‌­التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مودی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود.

تبصره ۳ ماده ۵۴

در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین‌شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین‌شده مورد اعتراض مودی باشد، در این‌صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود.

ماده ۵۵ قانون مالیات مستقیم

هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی‌، آن را به اجاره‌ واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد استفاده کند، در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال‌الاجاره‌ای که به ‌موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می‌گردد از کل ‌مال ‌الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.

مدارک لازم برای تشکیل پرونده مالیات اجاره

نحوه پرداخت مالیات بر اجاره چگونه است؟

همانطور که اشاره کردیم، صاحبان املاک مسکونی یا تجاری، موظف به پرداخت اجاره مالیات هستند. به این ترتیب کلیه اشخاص حقیقی که دارای ملک یا املاک تجاری و مسکونی هستند، باید تیر ماه هر سال نسبت به پر کردن فرم اظهارنامه مالیاتی اقدام کنند.

بعد از پر کردن اظهارنامه مالیاتی، باید مدارک و مستندات مربوطه را ضمیمه پرونده کرده و تحویل اداره مالیات محل سکونت کنند. البته می‌توان این کار را از طریق سایت اینترنتی یا اپلیکیشن سازمان مالیاتی هم انجام داد.

در این سامانه‌ها می‌توانید اطلاعات و مشخصات خود را وارد کرده و میزان مالیات تعلق گرفته را مشاهده کنید. همچنین بعد از بررسی مشخصات و مدارک شما، کد رهگیری از طرف سازمان امور مالیاتی برای مودی ارسال می‌شود. با استفاده از این کد می‌توانید فعالیت‌های مالیاتی خود را راحت‌تر پیگیری کنید.

جریمه عدم پرداخت مالیات اجاره

معافیت مالیات بر اجاره

با وجود این که پرداخت مالیات اجاره برای همه مالکان حقیقی و حقوقی ضروری است، اما تبصره‌ها و استثنائاتی هم در این زمینه وجود دارد. این تبصره‌ها توسط قانون‌گذاران برای تشویق مالکان به اجاره دادن ملک در نظر گرفته می‌شوند. موارد زیر معاف از مالیات بر درآمد اجاره هستند.

1. معافیت مالیاتی خانوادگی

یکی از رایج‌ترین انواع معافیت‌هاست که بیشتر مالکان از آن استفاده می‌کنند. معافیت خانوادگی شامل اجاره واحد مسکونی به اقوام درجه یک می‌شود. اقوام درجه یک، شامل پدر، مادر، برادر، خواهر، همسر، فرزندان و … می‌شود. البته این معافیت تنها شامل اجاره یک واحد مسکونی به یکی از این اقوام درجه یک خواهد شد. اگر بیش از یک واحد به یکی از اقوام تعلق بگیرد، شامل مالیات املاک اجاره ای می‌شود.

2. معافیت مالیاتی زیربنا

این نوع مالیات به حد نصاب زیربنا باتوجه به سطح تعیین شده در هر شهر مربوط می‌شود. برای مثال اگر متراژ زیربنای خانه شما در تهران کمتر از ۱۵۰ متر مربع باشد، معاف از مالیات خواهید بود. این میزان در شهرهای دیگر به ۲۰۰ متر مربع می‌رسد.

۳. معافیت مالیاتی اشتراک دریافت و پرداخت اجاره

این نوع معافیت مالیات اجاره، شامل اشخاصی می‌شود که ملک خود را اجاره داده و خودش هم اجاره‌نشین باشد. وقتی شما واحد مسکونی خود را به شخص دیگری اجاره می‌دهید و در واحد مسکونی شخص دیگری اجاره‌نشین می‌شوید، معاف از پرداخت مالیات بر اجاره ملک خود خواهید شد.

4. معافیت مالیاتی تنها راه درآمد

همانطور که اشاره شد، مالیات املاک اجاره ای یکی از انواع مالیات بر درآمد محسوب می‌شود. گاهی برخی افراد منبع درآمد دیگری ندارند و تنها منبع درآمد آنها اجاره ملک مسکونی یا تجاری است. این اشخاص طبق ماده ۸۴ قانون مالیات‌های مستقیم، معاف از پرداخت مالیات بر اجاره هستند. 

البته این معافیت سقف مجازی دارد که اگر میزان اجاره‌بها از آن بیشتر باشد، مالیات مازاد آن از شخص دریافت می‌شود. همچنین اگر ثابت شود که اجاره ملک تنها راه درآمدی شخص نبوده، اما در اظهارنامه قید شده باشد، شخص مشمول جرائم مالیاتی سنگینی خواهد شد

5. معافیت مالیاتی زمان تخلیه

این معافیت زمانی تعلق گرفته می‌شود که صاحب ملک مسکونی، ملک خود را فروخته و زمان تخلیه را هم در سند انتقال قید کرده باشد. طبق قانون این ملک تا ۶ ماه از پرداخت مالیات اجاره معاف خواهد بود. به عبارتی این فرصت برای تخلیه صاحب پیشین ملک است.

6. معافیت مالیاتی نوسازی

گاهی صاحب ملک برای تعمیرات و نوسازی ملک، اقدام به دریافت وام و تسهیلات از نهادهای دولتی می‌کند. این مبالغ دریافت شده طبق قانون مشمول مالیات بر اجاره نمی‌شود.

7. معافیت مالیاتی میراث فرهنگی

این نوع معافیت شامل آثار ملکی ثبت شده در سازمان میراث فرهنگی می‌شود. این نوع املاک به طور کلی از مالیات نقل و انتقال ملک معاف می‌شوند. البته اگر این ملک تحت اختیار شخص باشد، باید ۵۰ درصد مالیات مالیات اجاره را پرداخت کند.

جمع بندی

مالیات اجاره یکی از انواع مالیات‌های مستقیم است که شامل اجاره‌بهای املاک مسکونی و تجاری می‌شود. پرداخت این نوع مالیات بر درآمد، برعهده مالک بوده و مستاجر دخالتی در این زمینه ندارد. همچنین برخی شرایط باعث می‌شود، اشخاصی که دارای ملک هستند از پرداخت مالیات معاف شوند.

 لازم است بدانید که عدم پرداخت به موقع مالیات بر اجاره، باعث جریمه شدن شما خواهد شد. به همین دلیل بهتر است تیر ماه هر سال، اظهارنامه مربوط به مالیات املاک اجاره ای را تکمیل کرده و به سازمان امور مالیاتی کشور ارائه دهید.

درصورتی که شما نیز مشمول پرداخت مالیات املاک اجاره ای هستید؛ می‌توانید برای اطلاعات بیشتر با متخصصین محاسبان ارتباط گرفته و برای کاهش مالیات بر اجاره مشاوره بگیرید.

سوالات متداول