مالیات املاک و مستغلات

مهم نیست که کجای جهان هستید، خرید ملک صرفا به قیمت درخواستی محدود نمی‌شود. هزینه‌ها و مالیات‌های پنهان زیادی وجود دارد. قبل از اینکه به ملک به چشم سرمایه‌گذاری نگاه کنید، بهتر است که انواع مالیات املاک و مستغلات آگاه شوید و نسبت به پرداخت آن آگاهی داشته باشید. در این مقاله اختصاصی به موضوع انواع مالیات املاک و مستغلات و معافیت‌های مالیاتی آن بپردازیم.

مالیات املاک و مستغلات چیست؟

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات مالیاتی است که همه اشخاص چه حقیقی و حقوقی باید بابت مالیات املاک و مستغلات خود پرداخت کنند. این مالیات انواع مختلفی دارد که در قسمت بعدی مفصل به آن می‌پردازیم.

انواع مالیات املاک و مستغلات

مالیات املاک و مستغلات در دسته‌بندی مالیات‌های مستقیم قرار می‌گیرد. این نوع، شامل مالیات درآمد حاصل از مالیات نقل و انتقال ملک، اجاره ملک، زمین، اجاره به شرط تملیک و… می‌شود. که در ادامه هرکدام را به صورت مفصل توضیح می‌دهیم.

۱. مالیات نقل و انتقال

مالیات نقل و انتقال ملک

بر طبق ماده ۵۹ قانون مالیات مستقیم به هرگونه نقل و انتقال ملک ۵ درصد مالیات براساس ارزش معاملاتی تعلق می‌گیرد. حالا مبلغ نقل و انتقال املاک بر چه اساسی تعیین می‌شود؟ تعیین مبلغ نقل و انتقال املاک به عوامل مختلفی نظیر کاربری ملک (مسکونی یا تجاری)، سال ساخت، مساحت ملک و امکانات آن بستگی دارد و براساس این موارد تعیین می‌شود و سپس مالیات آن به صورت ۵ درصد پرداخت می‌شود.

حالا اگر ملک مورد معامله، ارزش معاملاتی در نظر گرفته نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین ملک مشابه، مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد. به طور کلی هم منظور از ارزش معاملاتی، ارزشی است که توسط ماده ۶۴ قانون مالیات مستقیم تعیین می‌شود و مبلغ آن بسیار کمتر از ارزش روز است.

مالیات انتقال سرقفلی

خوب همانطور که در ابتدا گفتیم مالیات نقل و انتقال یک مالیات انتقال سرقفلی هم دارد. به واگذاری سرقفلی هم در ماده ۵۹ قانون مالیات مستقیم پرداخته شده و بر طبق آن مالیات انتقال سرقفلی به نرخ ۲ درصد در نظر گرفته می‌شود. حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت‌است از حق کسب و یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل. در محاسبه سرقفلی، وجه دریافتی قابل استناد است. البته اگر مودی به ارزش تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی اعتراض باشد، می‌تواند اعتراض خود را مطابق قانون در هیئت‌های حل اختلاف مالیاتی پیگیری کند.

2. مالیات بر درآمد اجاره

برای مالیات بر درآمد اجاره در چند ماده از قانون مالیات‌های مستقیم صحبت شده است که در ادامه آن‌ها را بررسی می‌کنیم. بر طبق ماده ۵۲ قانون مالیات مستقیم، درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌شود.

دو مورد از تبصره‌های ماده ۵۳ را باید مورد توجه قرار دهید که عبارتند از:

تبصره ۳: در تبصره ۳ ماده ۵۳ بیان شده که از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان به عنوان یک واحد مستقل محسوب می‌شود.

تبصره ۴: در تبصره ۴ ماده ۵۳ بیان شده که املاکی که با اثاثیه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار می‌شوند، درآمد ناشی از اجاره اثاثیه یا ماشین‌آلات هم جزء درآمد ملک حساب می‌شود و به آن مالیات تعلق می‌گیرد.

حالا اگر قراردادی وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری کنند یا مبلغ درج شده در آن کمتر از ۸۰ درصد ارقام منتشر شده در املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان دارایی باشد، میزان اجاره ملک بر طبق جدول املاک مشابه سازمان امور مالیاتی محاسبه می‌شود.

ماده ۵۵ قانون مالیات مستقیم: در این ماده بیان شده که هرگاه شخصی که مالک آپارتمان یا مسکونی یا خانه است، آن را اجاره دهد و خود یک محل دیگر را برای سکونت اجاره کند یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او قرار می‌دهد استفاده کند؛ زمان محاسبه مالیات بر درآمد اجاره، میزان اجاره‌ای که به موجب قرارداد می‌پردازد یا کارفرما از حقوق او کسر می‌کند از کل اجاره‌ای که از ملک خود دریافت می‌کند، کسر می‌شود.

۳. مالیات خانه‌های خالی

یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک، مالیات خانه‌های خالی است. مالیات خانه‌های خالی هم تنها به خانه‌هایی که شرایط مشخصی دارند، تعلق می‌گیرد. شروطی که یک خانه مشمول مالیات خانه‌های خالی می‌شود، عبارت است از:

مالیات خانه‌های خالی به صورت زیر محاسبه می‌شود:

1. تعیین ارزش اجاره ملک برای هر متر مربع
2. کسر کردن ۲۵ درصد از اجاره بابت هزینه و استهلاک
3. محاسبه نرخ اجاره براساس قانون مالیات مستقیم
4. محاسبه مالیات خانه برای سال اول، دوم و سوم براساس ضریب‌های مالیاتی اعلام شده

۴. مالیات ساخت و فروش املاک

در ماده ۷۷ گفته شده است که درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان، حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.

شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی، منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه­ ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار، مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین ‌می‌شود، گزارش کنند.

5. مالیات اجاره به شرط تملیک

مالیات اجاره به شرط تملیک نوعی روش فروش محسوب می شود که می‌توان اینگونه تعریف کرد: اجاره به شرط تمليك، عقدی است كه در آن شرط شود مستأجر، در پايان مدت اجاره در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد و پرداخت همه اقساط ملک توسط مستاجر، به نام اول انتقال یابد.

قوانین معافیت مالیات نقل و انتقال املاک

در مورد مالیات نقل و انتقال املاک، معافیت‌هایی هم وجود دارد که در ادامه آن‌ها را توضیح می‌دهیم.

۱.  املاکی که به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک قطعی معاف هستند.

۲. اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.

۴.  مطابق ماده ۷۱ قانون مالیات های مستقیم زمین‌هایی که از طریق سند عادی (مبایعه نامه) معامله شود در زمان فروش و تنظیم سند رسمی بنام خریدار ، قیمت اعیانی (مثلا ساختمان ) ساخته شده، به شرط تایید مراجع ذی‌صلاح ، شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک محسوب نمی‌شود.

۵. در ماده ۷۲ به این اشاره شده است که اگر در مواردی پس از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک از طرف مؤدی، ‌معامله انجام نشود، اداره­ٔ امور مالیاتی مربوطه، مکلف است بنا به ‌درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوطه، مبنی بر عدم‌ ثبت معامله ، ظرف پانزده روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی ، ‌مالیات وصول شده­ٔ متعلق به معامله­­ٔ انجام نشده را از محل وصولی‌ جاری، طبق مقررات این قانون مسترد دارد. حکم این ماده در مورد استرداد مالیات‌های مربوط به حق واگذاری و درآمد اتفاقی نیز جاری خواهد بود.

جمع‌بندی

در این مقاله کلیه قوانین مالیات املاک و مستغلات و موارد معاف از مالیات از نقل و انتقال ملک را به صورت کامل شرح دادیم. چنانچه در خصوص این موضوع سوالی دارید از طریق کامنت‌ها سوال خود را بپرسید. کارشناسان محاسبان مشتاق پاسخگویی به سوالات شما هستند.

سوالات متداول